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プラウド日本橋富沢町【久松小学校区×ゆとりある階高】13階74㎡12,200万円台(予定)(坪単価545万円)
2018-01-23

プラウド日本橋富沢町。

人形町駅徒歩3分、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩6分、馬喰町駅及び水天宮前駅徒歩8分の13階建総戸数60戸のレジデンスです。

2015年末のプラウド人形町から始まり、プラウド日本橋人形町ディアージュプラウド日本橋人形町パサージュに次ぐ、短期間で4物件目となるプラウドです。

前3物件は駅徒歩1~2分というこの物件以上の駅近立地だったので駅徒歩3分はややインパクトに欠けますし(日本橋界隈は最寄駅まで徒歩3分はけして珍しくありません)、短期間で近い立地条件の4物件目ということもあり「人形町駅徒歩3分」という立地のわりには注目度が薄いような気もする当物件ですが、そういった若干のマンネリ化(?)を野村さんも承知しているためか前3物件とは異なる点が少なからず盛り込まれていますね。

ディアージュ、パサージュとは異なる久松小学校区という点も1つの大きな特長ではありますが、それ自体はデベロッパーのさじ加減とは関係のないところで、それ以上の特長と感じるのは階高でしょう。

当物件は14階建のディアージュ、パサージュとほぼ同じ高さながら13階建としており、このエリアの物件の中では階高・天井高をゆったり目に確保した物件となります(プラウド人形町は12階建ですが、階建なりに全体高さが低く、階高はディアージュ、パサージュと大差ない)。
※詳細は次の記事で追記します。

公式ホームページ
IMG_0591[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南角住戸です。この上層階住戸はいずれの方角も前建を超えてくるかなり恵まれたポジションにありますが、中低層階でも南西は富沢稲荷なので前建までそこそこ距離が確保されていますし、南東面の前面道路はいわゆる大通りでないながらもこの界隈では比較的幅員のある道路ですので、まずまずの条件と言えるでしょうね。

間取りとしては、物件内で日照条件に最も優れたポジション(南角)ということで最も大きな面積が確保されています。

とはいえ、74㎡であるあたりにこのご時世らしさを感じてしまう部分もあるのですが、プラウド人形町も最大でこのぐらいでしたし、パサージュに至っては全戸60㎡台でしたので、予想通りの面積帯ということになるでしょう。

久松小学校区ということを考えるともう少しゆったり目のプランニングがあってもおかしくなかった印象もあるのですが、約3分の2を50㎡台の2LDKとしていることからも分かるように、小学校低学年までの間であれば50㎡台の2LDKでなんとかなると考える人も多いのでしょう(その年齢の子育てをする方で億出せる人は限られていますし…)。
ここいらへんには本当に時代を感じる部分ですね…。

さて、当プランですが、74㎡は角住戸としてはけして大きくはないのですが、玄関廊下を最小限にした全室リビングインプランとしたことで有効面積は大き目です。

洋室2の形状は少々苦しい感じですが、このエリアの物件は他エリアの平均的なプランに比べ間取り面のパフォーマンスが大きく劣っているのが普通ですので、むしろこのプランは「マシな方」と言えると思います。

玄関廊下はコンパクトながらもクランクインでプライバシー面への配慮が出来ているのが〇ですし、柱の食い込みもこのエリアの平均よりは少ないぐらいでしょう。

洋室3は4.5畳と小さめではありますが、引き戸は収納脇にしっかりと収納できるタイプになっているので、引き戸を開け放つことで違和感なくLDと一体利用することが可能になる柔軟性があるのも良い点です。

LD単体でもう少し開口部が確保出来ているとなお良かったとは思いますが、敷地形状的にこれ以上は望みづらいでしょうね。

バルコニーは小さめではありますが、奥行は結構ありますし、バルコニー戸境がペラボーでなくしっかりとコンクリで仕切られている点にも好感が持てます。

なお、下り天高(梁)は至って普通な感じですが、この最上階住戸は最大天井高2.6mが確保されており、エリア内ではかなり三次元に優れたタイプとなります。

坪単価は予定価格で545万円。いかにも弱気な価格設定だったパサージュはさておき(プランも全戸60㎡台の2LDKでしたので比較対象として適切ではない)、ダントツで高額だったディアージュ、そして同じ久松小学校区だったプラウド人形町と比べても少し安いぐらいの水準になっています。

プラウド人形町(平均約445万円)は低層階の囲まれ感が強く400万円未満の住戸が結構あったので平均するとこちらの物件の方が高くなりそうな感じですが、上層階住戸に限ればこちらの方が幾分お安くなっていますね。

なお、低層階は450万円程度の水準で、プラウド人形町ほどではないものの上下階の価格差もそこそこ設けられています。



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