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プラウド日本橋富沢町【キッチンを隠しちゃおう!】2階57㎡7,000万円台(予定)(坪単価408万円)
2018-01-23

続けて、プラウド日本橋富沢町。

設計・施工は木内建設です。

当物件の最大の特長と言っても過言でないのが前回の記事でちらっと述べた階高です。
約42mで13階建、つまり単純計算で1フロア3.2m超となるエリア内では非常に珍しいパフォーマンスを有しています。

階によっても異なりますが、先行して近年分譲されたプラウド3物件よりも最大天井高がおおよそ10cmほど高く出来ていますし、エントランスフロアの階高からもゆとりを感じることができる物件です。

先行3物件のエントランスフロアは住戸階とそう大差ない階高しか確保されていない印象でしたが、ここは約4m確保されており、エントランスラウンジにも広がりを感じることが出来ますね。

ここと大きな差のないスケールながら2層吹抜のエントランスを採用していたパークホームズ日本橋人形町ザ・レジデンスほどのインパクトこそありませんが、日本橋界隈の物件においてはここまで出来ているケース自体が稀であり、一定以上の評価が出来ると思います。

外観も赤土色や墨色のタイルを用いたシックな装いとなっていますし、4物件中内廊下となるのはこことディアージュだけなので、4物件の中で総合的に最も高級感を感じることが出来る物件と言うことになるのではないでしょうか。

※容積率は他と同じ720%(地区計画により600%の2割増)で、当然ながら目一杯の容積率で設計されていますので、階数を減らした分、建築面積が増えている(空地が小さくなっている)のですが、この界隈の物件はほとんどが敷地目一杯(建蔽率一杯)に建てられている印象しかなく空地にインパクトのある物件はほぼありませんので、その点によるデメリットは感じづらいです。

前回のプラウド日本橋富沢町

公式ホームページ
IMG_0592[1]
お部屋は57㎡の2LDK、西角住戸です。南西にはマンションが建設中ですので、至近距離で視界を塞がれますが、北西は接道しているので前建までの距離はしっかりと確保出来ています。

間取りとしては、やや小ぶりな2LDKではありますが、都心立地では標準的な大きさであり、前回の記事でも言及したように十分にニーズのある面積帯ではないでしょうか。

パサージュが全戸60㎡台の2LDKという構成でしたので、見事に自社物件内で棲み分けを図った形にもなりますね。

ただ、メインとなる北西面のスパンが今一つなのが難しいところでしょう。
当物件の敷地は日本橋界隈の中では囲まれ感がマシな方という印象ですが、南東と北西の二方で接道しているとはいえ、間口はけして長くはなく、2LDKの3プランが北西スパンを1フロア3戸で分け合う形になっていますので、戸あたりのスパンは最低限となってしまっています。

このプランはキッチンをLDに対して横向きに入れることが出来ているので一般的なプランとの大差ありませんが、中住戸はスパンの影響でキッチンが「縦」になってしまっていますし、そのあたりの苦しさを感じずにはいられません。

洋室2の引き戸を開くとキッチンとの間の廊下的な部分も空間的な広がりに寄与してくれるのでしょうが、基本的にそのキッチン横のLD入口付近の空間は事実上の廊下であり、LDに10畳と言う数字ほどの広さがない点には注意が必要でしょう。

なお、当プランの最大の特長と言っても過言ではないのが「キッチンの引き戸」になります。
位置的にはオープンキッチンではあるのですが、扉を閉めることでキッチンを隠すことが可能になるのです。

これは面白いですね!
ありそうでなかった試みかと…。

坪単価は予定価格で約408万円。角住戸ということで中住戸よりも幾分高い水準になっており、プラウド人形町の同面積帯のお部屋よりも幾分高くはなりますが、条件面を考慮するとほぼほぼ差のない価格設定と言えるでしょう。

早期完売を目指した価格設定だったパサージュよりは高い水準にはなりますが、面積が小さい分、グロスはほぼ同じですし、階高及び共用部のパフォーマンスを考えると悪くない水準と言えそうです(間取りの二次元面はちょっと微妙ですが…)。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど、基本的なところは抑えられていますが、先行3物件とは異なり廊下はタイルでなくフローリングです。また、浴室にも天然石が用いられていません。
パサージュはディスポーザーを無くしていましたし、プラウド人形町はビルトインエアコンがなかったので(ここは70㎡以上がビルトイン)、明らかなコストダウン感こそないですが、気持ち抑えた感じにはなるのかな。

ちなみに当物件は全戸にトランクルームがあり、トランクルーム下部が食配ボックスとなっています。

管理費は325円/㎡。総戸数60戸というそこそこのスケールがありますが、内廊下、かつ、ディスポーザー付ということでそれなりの水準になっています。
当物件は、近年は約100円/㎡が平均的な水準となっている月額修繕積立金が、160円/㎡と当初からかなり高めの設定になっていますので、築浅のうちのランニングコストがかなり嵩んでしまいますね。

駐車場は全13台で身障者用1台を除いた12台が機械式となります。



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