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ブリシア蒲田【オープンエアなヴェレーナ風テラス】1階65㎡4,990万円(坪単価252万円)
2018-02-11

ブリシア蒲田。

京急蒲田駅及び糀谷駅徒歩13分、梅屋敷駅徒歩14分、蒲田駅徒歩22分の8階建総戸数31戸のレジデンスです。

少々駅距離はありますが、生まれ変わった京急蒲田駅まで徒歩圏となりますし、呑川沿い、かつ、周囲は戸建てなどの低層建物が中心となるので、圧迫感の少ないポジションですね。

ブリスのブリシアシリーズはブリシア二子玉川ブリシア木場公園など都内で定期的に供給されてはいるものの、一般的な知名度はまだまだ低くブランド力に欠けるのは否めません。
ただ、糀谷界隈というのは名のあるデベロッパーの物件の供給が都内ではかなり少ないエリアで、実際周囲にはいわゆる財閥系大手デベロッパーの物件が存在していないという意味では中小デベが供給しやすいエリアということにはなりますね。

この周辺もマンション価格が高騰してきましたし、京急蒲田駅周辺の開発に伴い今後は大手デベが積極的に進出してくる可能性もありますが、現状、第一京浜、環八、産業道路、呑川で囲まれるエリア内で目立つ物件としては糀谷駅前のステーションツインタワーズぐらいしか見当たらないのです。

この界隈ではグランイーグルさんが長年頑張っており、都内でも数少ない少々独特のマーケットとなります。

設計は辺見勉一級建築士事務所、施工は志多組です。

特段スケールのある物件ではないのですが、敷地面積約970㎡に対して建築面積は約380㎡とかなり抑えることが出来ており、エントランス周りの充実した植栽やオーナーズパティオ(中庭)などが印象的な物件となります。

1階住戸には大きなテラスと専用庭を施すことで普通にしていては売りづらい1階住戸に特長を持たせるなど、工夫の施された物件でもありますね。

外観には複数のバルコニー手摺が用いられ、動きのあるデザインとなっています。

公式ホームページ
IMG_0595[1]
お部屋は65㎡の3LDK、東向き中住戸です。道路の向かいには3階建のマンションがありますが、見ての通りテラス・専用庭にかなり奥行がありますので、圧迫感は少なく、南東や南方向から日照を得ることが可能です。

間取りとしては、中小デベ物件らしく面積を絞った狭小感のある3LDKにはなりますが、柱の食い込みは少ないですし、一般的な田の字プランよりも奥行(玄関からテラスまでの距離)を短く出来ているので、廊下も必然的に短めになった有効面積の大きなプランと言えるでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は72.0%((13.6畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.48㎡)と田の字ベースの中住戸としては一般的な水準になりますが、2WAYの超巨大なファミリークローゼットなど収納がかなり充実した上での数字になりますので、明らかに効率的なプランと言って良いと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

LDの入口付近、キッチン横のスペースが少々中途半端な大きさになっているので、そこをどのように活用するかにもよるとは思いますが…。

なお、最大のポイントはオーナーズリビングテラスと名付けられた木調タイル貼の空間でしょう。LDの窓は折り畳み式のフルオープンサッシが採用されているので、天気の良い日にはテラスがリビングの一部として機能することとなります。

ヴェレーナの1階住戸で頻繁に採用されるコンセプトと似ていますが、当物件の専用庭は砂利敷というのがなかなか珍しいですね。芝生の方が良いような気がしなくもないですが。

坪単価は252万円。中層階の中住戸はこれよりも安い単価設定となっており、テラス・専用庭付のプレミアムがわりと乗っかった形になります。
物件によっては2階住戸とほぼ同じ単価設定となることも少なくありませんが、この物件の場合、南東や南方向からの日照が得やすくなり1階住戸の方が日照時間が長い感じになりますので、妥当っちゃ妥当でしょうか。

なお、そもそもの価格感はやはりこのご時世なりの水準という感じになるでしょう。面積を絞ったからこそ実現する水準で、中小デベにとってこの単価で70㎡以上の面積設定とするのはやっぱり難しいのでしょう…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様がないのも仕方ないとは思いますが、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機、そして床暖房さえもないのは非常に残念ですね。浴室照明もダウンライトでなくブラケットタイプですしファミリータイプの分譲マンションとしては最低限のものという印象です。
ブリシアシリーズはこちらよりも高い単価帯の二子玉川でも木場公園でも床暖房を導入しておらず、基本床暖房を導入しない傾向にあるので、驚きはないですが、であればもっと価格で勝負して欲しいなと…。

管理費は151円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数31戸でスケールメリットが得にくいわりには抑えることが出来ていると思います。

駐車場は全6台で全てが平置となります。



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