バウス本郷三丁目【DENとポーチのあるゆとりの1LDK】45㎡6,148万円(坪単価454万円)

続けて、バウス本郷三丁目。

設計・施工はファーストコーポレーションです。バウス柏に続いての起用となりますね。

ファーストコーポレーションはメルディアレジデンス藤が丘の記事で言及したように近年かなり存在感を高めているゼネコンになります。

なお、当物件は前回の記事で言及したようにバウスの試金石となるだけでなく、ブランド自体がデザインに力を入れているということもありデザイン面に見所のあるものとなっています。
当物件もバウス柏同様に佐藤尚巳建築研究所を設計監修に起用し、エントランス・外観共に手の込んだものとなっている印象ですね。

「紬」をモチーフにしたデザインは伝統を感じさせるものでありつつもモダンな印象も兼ね備えており、この地に相応しいものと感じます。
逆に言うと少々教科書的な印象もあり、インパクトや意外性という点に欠ける面もあるのですが、総戸数36戸という小ぶりなスケールの物件ですしこれ以上を望むのは酷かもしれません。

前回のバウス本郷三丁目

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK+DEN、北西角住戸です。北側は道路を挟んで当物件と同じような高さのレジディア文京湯島とお見合いになりますし、低層階は西側も隣接ビルに至近距離で視界を塞がれることになります。

北側道路は比較的幅員のあるものなので、そこまで圧迫感があるわけではありませんが、当物件の場合、南面条件がこの界隈ではかなり良好な部類となるので、それと比べてしまうとかなり劣ることにはなりますね。

間取りとしてはそんなポジションゆえに南向き住戸よりもかなり面積を小さくしています。北側は上から下までこの45㎡と59㎡の組み合わせになっており、69㎡~という南向き住戸と比べるとかなり面積を抑えていますね。

ただ、45㎡の1LDK(+DEN)も59㎡の2LDKも近年の都心部のプランとしては部屋数のわりに面積が大きな部類であり、日土地さんの都心部での分譲実績の少なさが、多少なりともプランニングに影響を及ぼしてしまった感がありますね。

他のデベロッパーの物件はこれよりも小さめのものが多いので少し大き目なことが「差別化」につながれば良いのですが、そこまで大きな差があるかと言うと疑問ですし、4~5㎡の差でも価格(グロス)が500~600万円も変わってくる世界ですから、日土地さんの実績やブランドからするともっと面積を絞った方が売りやすかった(ニーズがあった)のは間違いないものと思われます。

1フロア4戸の小ぶりな物件ながら柱の影響を抑えたプランニングを採用出来ているわけで、専有面積(数字)以上の使い勝手が期待できるプランが多いことを考えても面積自体はそこまで必要なかったはずなのです。

このプランはDENを加えることで単なる「1LDK+α」を実現出来ているのは良い材料ですし、角住戸らしく西側(妻側)の開口部を充実させている点も好感が持てますが、DENはLDと一体利用しやすい位置及び扉になっていると良かったでしょうね。

なお、防災倉庫を有した非常にゆとりある玄関ポーチは素晴らしいですね。このスケールの物件でここまでゆとりある設計を採用できているケースはかなり稀です。

坪単価は454万円。小ぶりな面積が影響し、400万円台前半の低層階南向き住戸よりも単価高の価格設定となっています。一般的な範疇ではありますが、当物件の場合、前述のように南面と北面では結構差がありますので、もう少し目に優しい単価となっていると良かったでしょうね。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついていますし、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、食洗機、ミストサウナなどそれなりのものになっています。
なお、前回の記事で取り上げたプラチナ住戸は単価が一回り高いだけあって、LDと洋室1室にビルトインエアコンがついていますし、浴室もグレードアップ仕様が採用されていますね。

管理費は309円/㎡。けしてスケール感のある物件ではありませんが、内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので悪くありません。

駐車場は身障者用を含む全4台で平置となります。

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