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グレーシアタワー三鷹【想定以上の強烈な単価差】26階91㎡16,300万円台(予定)(坪単価594万円)
2018-01-31

グレーシアタワー三鷹。

三鷹駅徒歩1分の26階建総戸数184戸(事業協力者住戸39戸含む)の駅直結タワーレジデンスです。

タワマンとしては小ぶりなものにはなりますが、総合設計制度の適用を受け、当物件西側のクレッセント三鷹ザ・タワーの21階建を超える三鷹市最高層になる物件です。

三鷹駅の北口には駅直結でこそないものの武蔵野市最高層(31階建・28階建)のツインタワーである武蔵野タワーズが聳えているのでそれと比べると幾分分が悪く感じてはしまいますが、武蔵野タワーズの分譲からはまもなく早10年が経過しますし、中央線の駅直結タワーと言うだけで三鷹市・武蔵野市の方に限らずかなりの広範囲にお住まいの方からも注目を集めている物件となりますね。

ここは相鉄不×三菱のJVにはなりますが、「グレーシアタワー」という名の通り相鉄さんがメインとなったプロジェクトとなります。そのため、この価格帯の高級タワマンの実績のない相鉄不さんがどのようなものを造り込むことが出来るかに一抹の不安があったのは事実で、実際、そこまで高級感のあるものとはなっていないのですが、都下の低調な相場動向も後押しし、1~2年前に予想されていたような価格水準からすると目に優しい水準のお部屋も少なくないように感じますね。

同じ駅直結タワマンであるシティタワー国分寺ザ・ツインと大差ない単価設定(当初はもっと強気な設定で、中低層階も高層階と同じような単価水準で売るというのがスミフさんの目論見だったのですが、市況の悪化により低層階は現実的なお値段に修正しています)のお部屋もあり、スケールでは劣るものの駅力の差からするとかなり現実的なお値段設定にしてきたなと言うのが正直な感想となります。

都下の市況が非常に芳しくないことの裏返しでもあるとは思いますが…。

公式ホームページ
IMG_0700[1]
お部屋は90㎡超の3LDK、南西角住戸です。22~26階のみに設けることでより希少性を高めたプランで、21階建のクレッセントを超えるパノラマビューは圧巻です。
タワマンとしてはそれほど高い階数ではないのですが、三鷹市最高層(当物件のポジションは三鷹市の北端であり、「三鷹市最高層=南方向に奥行ある眺望」となる)ということからも分かるように眼下は低層建物ばかりで大きなビルなどがないので、階数以上に高く感じることが出来ると思います。
南西方向には富士山も望める物件内で最も条件の良いポジションとなりますね。

ただ、間取りとしては、少々難しいものとなります。
東隣りの南向き中住戸に南東部分をえぐられている点などが影響し、いわゆるタワマンの角住戸で多くみられるような「オープンキッチンの開放感の高いLDK」を実現することが出来ていません。

LDは一応は二面採光と言えるのかもしれませんが、あくまで3LDKを前提(洋室2をLDとした2LDKなら大分印象は変わりますが…)とすると、開放感は今一つで少々勿体ない印象を受けてしまうプランです。

三鷹市では貴重なタワマン、しかも最高層というだけでお金に糸目をつけない方がいるのは紛れもない事実で、設計面にそこまで力を入れる必要はないと言ってしまえばそれまでなのですが、やはり残念です…。

LDの南東頂点部に窪みが生じてしまっている点も謎ですし…。

ちなみに、LDのサッシは上下2つに区切られたもので、上下中央付近に生じた縁が気になります。
ここは長谷工タワマンではありませんが、長谷工設計・施工のタワマンなどでよく見られるものですね。

なお、最大天井高の2.49mはそんなに気にはなりませんが、柱と柱を結ぶライン上、つまり、キッチンの中央付近にいわゆるギロチン的な梁(下り天井)が横断しているのが気になりますし、高層階の南に面した角住戸は物件内でズバ抜けた高単価となっていることからしてももう少しプラン面の魅力を高めて欲しかった印象があります。

坪単価は予定価格で約594万円。南東角住戸は76㎡と面積を絞っていることが影響し、600万円を超える単価設定となっているのでそれと比べると気持ち安くはあるのですが、南向きの中住戸は500万円にさえ満たないですし、北向きは400万円ちょっとという水準でしかないので「地縁ある富裕層頼み」の偏りの強い値付けということになるでしょう。

弱み(?)に付け込んだよくある値付けと言ってしまえばそれまでですが、こういった価格設定は話題性のある新築当時だからこそ通用するケースも少なくないわけで、それ以外のお部屋との単価差はもう少し小さくあるべきだったのかなと…。

南~南西方向にかけては同様のパノラマビューが楽しめるとは言え、16階の南西角住戸(84㎡)でも坪単価は約500万円という水準になっており、間取りからすると強気な印象が拭えません。



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