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グレーシアタワー三鷹【各階ゴミ置場なしのわりに管理費高め】7階58㎡6,600万円台(予定)(坪単価373万円)
2018-01-31

続けて、グレーシアタワー三鷹。

設計はタカハ都市科学研究所、施工は五洋建設です。
タカハ都市科学研究所と五洋建設の組み合わせはサンクマーレ三鷹下連雀と同じですね。

タカハ都市科学研究所は登場回数こそ少ないですが、ザ・サザンスカイタワー八王子、グレーシア調布など都下の話題性のある物件での実績が豊富ですし、今年の話題物件の1つプラウドタワー東池袋にも携わっています。

一方、五洋建設さんはグレーシアタワー所沢でも起用されていますし、ゴクレさんのタワマンの他、最近ではシティタワー品川パークフロントシティタワー銀座東などスミフさんの高額タワマンなどにも起用されていますね。

ここは高額な価格帯からすると免震構造や制震構造が採用されていないのは残念っちゃ残念ではあるのですが、標高約59mの武蔵野台地の安定した地盤面に位置しており、直接基礎が採用出来ているのでマイナス材料にはならないでしょう。

武蔵野タワーズは制震だったので、ここも頑張って欲しかった感はありますが、あちらは武蔵野市の物件で、近隣のクレッセント三鷹ザ・タワーがやはり免震でも制震でもないことを考えるとやはり導入するメリットが小さくなってしまうのでしょうね(「三鷹市最高層」というだけで十分に差別化が図れているということ)。

なお、外装デザイン監修には三菱地所設計、共用部のデザイン監修にはメックデザインインターナショナルが起用されています。
三菱地所設計は言わずもがなで実績豊富な一流の設計会社ですが、メックも三菱地所のインテリアデザイン会社で同じ中央線の高額タワマンザ・パークハウス中野タワーなどの豊かな実績があります。

ただ、共用施設はエントランスホール脇のラウンジ程度で、総戸数184戸の小ぶりなタワマンであることを加味してもちょっと寂しい造りですね。
当物件の1~3階は商業施設、4~5階はオフィスフロアとなる予定で、そういった部分との兼ね合いでレジデンス部分の共用空間にゆとりを設けるのが難しかったことは想像に難くはありませんが、それにしても淡泊な印象があります。

お隣のクレッセントはさらに小さな物件ですし、タワマンに見慣れていないこのエリアの方へアピールするにはこれで十分と考えたのかもしれませんが、価格帯も価格帯ですし、ちょっと残念ですね。

なお、当物件は来年2月に完成予定でタワマンにしては販売するタイミングが遅いため、第1期であっても中低層階はメニュープランやカラーセレクトの選択が出来なくなっているのも勿体ないです。

前回のグレーシアタワー三鷹

公式ホームページ
IMG_0702[1]
お部屋は58㎡の2LDK、北東角住戸です。東方向は隣接ビルの影響が少なくありませんが、北方向は駅であり、低層階でも視界抜けの得ることが出来るポジションです。
駅方向であるため電車の音も含め喧騒は避けられませんが、1~5階は商業・オフィスフロアとなることから階高が高く、通常のレジデンスのみの同じ階数の物件よりも高い位置にあります。

間取りとしては、物件内では小ぶりな50㎡台の2LDKとなりますね。
タワマンの角住戸らしい玄関位置で面積帯のわりには廊下が長めなので居室畳数は専有面積のわりに幾分小ぶりな印象があるのですが、それでもLDは10畳確保出来ていますし、まずまずバランスの取れたプランと言えるでしょう。

ただ、柱の食い込みは気になります。
四方に柱の食い込みが見られ、必然的に下り天井も目立つものとなっています。

下り天井(梁)の影響で洋室2の引き戸は完全に開け放てるものと出来ていませんし、北側の眺望が悪くないことを考えるともう少し開口部を充実させた開放感のあるものを目指して欲しかった印象がありますね。
下り天高自体は約2.1mが中心で、可もなく不可もなくというレベルではありますが…。

坪単価は予定価格で373万円。北西角住戸の3LDKはさらに幾分安い単価設定ですし、南向き住戸と比べるとかなり差のある値付けがなされた物件ですね(グロスの嵩まない40㎡台の1LDKはやはり強めです)。

北側は線路・駅の影響があるとはいえ、視界的な抜け感は申し分ないわけで都心部のタワマンではあまり見られないバランスの価格設定と言えるのではないでしょうか。
都下(三鷹市)という土地柄、都心部よりも南向きが重宝される側面があるのは否定しませんが、当物件の最大の売りは言うまでもなく「三鷹駅直結徒歩1分」であり、そう考えても北向きは案外目に優しい水準になった印象があります。

まぁ、前述のようにタワマンとしては共用部が地味な物件で、そこいらへんの付加価値が考慮されづらいという事情も多少はあるかとは思いますが…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンター、またグレーシアらしく良水工房もついています。
なお、80㎡以上、つまり南西角住戸だけはLDにビルトインエアコンが搭載されています。

管理費は349円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスもあることで高額な水準となっているようですが、この水準ならば各階ゴミ置場もあって欲しかったですね。

当物件は全戸にトランクルームが設けられているのですが、トランクルーム使用料として管理費以外に月額3,000円が徴収されますし、なかなかなランニングコストですね…。

駐車場は全48台(事業協力者用10台含む)で機械式となります。



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