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レジデンシャル東中野【駅徒歩2分×南面に戸建住宅街】2階66㎡6,798万円(坪単価340万円)
2018-01-27

レジデンシャル東中野。

東中野駅徒歩2分(JR線。都営線は徒歩3分)、落合駅徒歩10分の14階建総戸数37戸のレジデンスです。

先行して分譲中のブリリア東中野ステーションフロントの記事でも言及したように、東中野駅は駅近物件自体はけして少なくはないのですが、ブリリア同様に駅近でありながら大通り(主に山手通り)に面しておらず、なおかつ、目の前に低層住宅街が広がるポジションというのは非常に稀なケースとなります。

ブリリアはここと同じ14階建と言う高さを有しながらも第一種低層住居専用地域に隣接していたのに対してこちらは第二種中高層住居専用地域に隣接した形になるので、ブリリアよりは幾分高い建物が出来る可能性は残されてはいますが、現状は見ての通り戸建住宅が中心となったエリアですし、こちらは南側にそのエリアが広がっているというのが素晴らしい点ですね(ブリリアは西側)。

当物件は全戸南向きとなっていますし、駅近物件としては本当に稀なケースになるでしょうね。

ワールドレジデンシャルさんは広いエリアで分譲を行っているデベロッパーですが、神田川沿いの好立地で2012年に分譲を行ったレジデンシャル中野坂上がまだ記憶に新しいですし、中野区に強い印象があります。

公式ホームページ
IMG_0655[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんし、東側には10階建の東中野テラスがありますが、南~南東にかけては戸建住宅エリアが広がっており、低層階でも日照は申し分ありません。

ただ、間取りとしては小ぶりな3LDKでいかにも中小デベらしいものとなってしまっています。外廊下設計ながら行灯部屋が存在した珍しいケースで、居室配置等にも特徴のあるプランとなります。

キッチンと洋室3の場所を入れ替えれば全室に開口部を設けることが出来たはずなのですが、キッチンを窓際に持ってくることでLDKの開放感を高めているようですね。

3室中1室が行灯部屋でも個人的にはそれほど気にはならない方ですし、こういった設計もありだとは思うのですが、洋室3はLDと一体利用可能であるからこそ意味があると思うわけで、このプランの中途半端にしか開かない引き戸設計は疑問が残りますね。せめて東側の引き戸はもう1枚分開け放てるものとなっていて欲しかったです。

一方、良好な南面を1フロア3戸で分け合う形になった物件なので、南面スパンがあまり確保出来ていない点自体は仕方ない部分と言えますし、スパンなりに南面開口部を大き目に確保しようしている点には好感が持てるのですが、スパンが今一つなことによる奥行(玄関からバルコニーまでの距離)の長さはやはり少々苦しい点でしょう。

66㎡の3LDKとしてはかなり廊下の長いプランになっており、南東頂点部の柱さえも食い込んだ柱の食い込みの目立つ設計も相まって有効面積はかなり小さくなってしまっています。

LDドアをかなり玄関寄りにしたことでLD畳数を水増しし、さらにキッチンと一括表記することでLDの小ささが一見目立たないようにしてはいますが、注意が必要でしょうね。

ちなみに当物件は「54㎡+65㎡+66㎡」という1フロア3戸の構成で最上階に1戸だけ以下の82㎡がある設計です。
30~50㎡台のみで構成されたブリリアに比べると頑張った面積帯ではあるのですが、3LDKとしてはけして大きな面積帯ではありませんので、もう少し効率性を意識してくれていると良かったでしょうね。

IMG_0677[1]
ちなみに、この82㎡のプランは柱の食い込みもほとんどないですし、ルーバルが専有部をえぐっていることで廊下にも窓、LDは三面採光(隣接する洋室のウォールドアを開けると四面開口)となった素晴らしくインパクトのあるものです。
価格も坪単価526万円という凄まじい水準ではありますが…。

66㎡のお部屋の坪単価は340万円。上層階は新宿のビル群を望むことが出来るため、400万円を超えてきますが、低層階は大分抑えられていますね。
ブリリアと比べると面積が大きい分単価が抑えられた形で、駅徒歩2分の日照良好・環境良好なポジションであることを考えても、このご時世としてはまずまず魅力ある水準ではないでしょうか。



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