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ルネ北綾瀬【いずれは徒歩5分×ウゴクロ】6階78㎡5,498万円(坪単価234万円)
2018-01-25

ルネ北綾瀬。

北綾瀬駅徒歩6分の7階建総戸数58戸のレジデンスです。
現状はわずかに徒歩5分圏内にはなりませんが、2018年度末に予定されているホーム延伸工事(新出口)の完成後は駅徒歩5分となる予定です。

同時に千代田線の始発駅となることが予定されていることからこの北綾瀬駅には次々と新築分譲マンションが供給されている状況ですが、ホーム延伸により駅に近くなったとしても駅徒歩5分圏内となる物件は多くないですね。
ここやレーベン北綾瀬REVANCEはそういう意味でも魅力ある立地と言えそうです。

当物件のポジションは近年北綾瀬で数多く物件が供給されているエリアとは少し異なります。
大半の物件は千代田線の高架の西側、つまり、駅の南西側で供給されていますが、この物件は駅の南東側になります。
どちらのエリアもほとんどが住居系の用途地域となっているエリアで大きな差こそないものの、当物件のポジションはすぐ近くに西友と谷中公園があり、エリア内でも魅力の高い方ではないでしょうか。通学校の東渕江小学校もほど近い距離にあり子育てファミリーにも向いたポジションでしょう。

公式ホームページ
IMG_0657[1]
お部屋は78㎡の4LDK、南東角住戸、ルーバル付の特殊住戸となります。東側は戸建中心の低層建物、南側はタイムズなので日照だけでなく視界抜けも申し分のない好ポジションです。
道路向かいのタイムズは結構大きなものなので将来的に建物となる可能性を秘めているのは否定出来ませんが、住居系地域は日影規制が考慮されますので、少なくとも日当たりに大きな影響が出ることはないでしょう。

間取りとしては、最上階住戸でこそありませんが、ルーバル付の特殊住戸で物件内では最も大きなものとなります。

ただ、下階の田の字プランに洋室1を付け加えたタイプのルーバルプランで、LDのルーバル側には開口部がないどころか、そもそもLDが二面採光ですらないという非常に地味なものとなってしまっているのが残念ですね。

柱位置などの関係上、田の字プラン「+α」な設計とされることはけして珍しくはないのですが、今の状態でもLDの東側、ルーバルに面した位置に開口部を設けることは可能だと思いますし、非常に勿体ないプランニングに感じてしまいます。

洋室1とLDは引き戸1枚分しか接していないので引き戸を開いても一体感が得にくいですし、せっかくのルーバルを活かして切れていない印象の強いプランとなります。洋室2にはウォールドアが採用されており、かつ、連窓サッシが採用されたことで南面の開放感は高いのですが、ウォールドアの方立てが大き目なのも気になる材料です。

一方、洗面所はやはりリビングインではありますが、廊下はかなりコンパクトに出来ているので78㎡の4LDKとしては各居室の畳数をしっかり目に確保出来ているのは良い点でしょうか。

共用廊下側の柱の食い込みが顕著ではあるので、居室形状には注意が必要ですが、全ての居室を5畳以上とすることが出来ています。

坪単価は234万円。日照だけでなく視界条件にも優れた特殊住戸ということで本来ならば物件内で目玉となるお部屋となりますので、もっとプレミアムを乗っけることが出来ていてもおかしくないのですが、中小デベ物件であること、前述のようにルーバルを活かしきれていないことなどが影響したのか、案外大人しいお値段設定となっています。

掃き出し窓には約2.2mのハイサッシを採用出来ているので、ルーバルを必ずしも活かす必要はなかったということでもあるのでしょうが、ルーバルを活かした形でこの単価だったら素晴らしかったですね…。惜しいなぁ…。



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