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プレミスト代々木公園パークフロント【屋上テラスがあって欲しかった】2階40㎡5,790万円(坪単価478万円)
2018-03-02

続けて、プレミスト代々木公園パークフロント。

設計は環境デザイン研究室、施工は青木あすなろ建設です。
かなりの高額物件ということでエントランス周りは総戸数35戸というスケール以上の空間的な広がりを感じることが出来ますが、2層吹抜などにはなってはいません。

ただ、ランドプランとしては敷地東側エントランス周りに代々木深町小公園と連動する木々を豊かに配置され、あくまで完成予想CGにはなりますが、かなり背の高い植栽が施される点は魅力ですね。

なお、外観はところどころ打ち放しを採用するなどして動きを出しており、代々木公園方向(東側)以外の北側・西側にもそこそこ高さのある開口部を設けているので、デザインもわりと洗練された印象にはなっています。

前回のプレミスト代々木公園パークフロント

公式ホームページ
IMG_0788[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南西角住戸です。西側は細い道路に接道しており、向かいは3階程度の高さの建物にはなります。また、南側は隣接建物に視界を塞がれることもあり、角住戸とは言え開口部は限定的ですね。

間取りとしては、物件内では最も小さなもので唯一の1LDKプラン(メニュープラン除く)となるのですが、ギリギリでも40㎡に乗せている点は評価できるでしょう。

やはり柱の食い込みは顕著ですが、玄関廊下を限界までコンパクトにしているので、LDKで10畳超確保出来ていますし、面積からすると畳数表示は大き目の部類となります。

マスターベッドルームの形状に難がありますし、窓際の梁(下り天井)の影響で引き戸の開きが今一つ(方立てが大きい)なのは残念ですが、キッチンを引き戸で隠せるようにするなど高額(高単価)住戸らしい試みがなされている点にも好感が持てますね。

坪単価は478万円。同階の北東角住戸(代々木深町小公園ビュー)は坪単価485万円という水準で大差ありませんが、こちらの方がむろん視界条件で劣りますし、北東角住戸が68㎡であることを考えるとやはり「面積を絞ったなりの単価高設定」になっていると言えるでしょう。

ブリリアタワー代々木公園にはここまでの小さな面積のお部屋がなかったので、比較対象として適切とは言い難い面がありますが、低層階住戸は坪単価400万円ちょっとからという設定でしたのでやはり大分強気なお値段設定ということになるでしょうね。

屋上テラスなどが用意されていればこういった低層階住戸にとっては付加価値となったのでこのような単価でも納得できる部分はあるでしょうが、ブリリアタワーのようなスケールがないがゆえに共用部の魅力でも劣りますし、もう少し控えめな単価設定であって欲しかったなと…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、玄関だけでなく廊下床、トイレ床、洗面床までのタイル貼、全室ビルトインエアコン、さらにLDの他にキッチンと主寝室にまで床暖房を設置するなどの高仕様となっています。特に坪単価400万円台のお部屋にとってはお得感がありますね。

管理費は493円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の小規模物件ですのでこの水準になるのもやむを得ないところでしょうか。

駐車場は全6台で平置1台を除いて機械式となります。ちょっと少ない気もしますが100㎡が4戸でそれ以外は75㎡未満という構成なのでおかしくはないかなぁ…。



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