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クリオラベルヴィ武蔵小杉グレイス【特異な敷地形状ゆえの四方開口】3階54㎡6,191万円(坪単価377万円)
2018-01-28

クリオラベルヴィ武蔵小杉グレイス。

新丸子駅徒歩4分、武蔵小杉駅徒歩9分(JR線。東急線は徒歩11分)の13階建総戸数32戸のレジデンスです。

一昨年のクリオラベルヴィ武蔵小杉も最寄駅は元住吉であり武蔵小杉駅ではありませんでしたが、こちらも新丸子駅で武蔵小杉駅は二番目に近い駅となります。
正直このポジションで「武蔵小杉」とネーミングするのは心臓に毛が生え過ぎな気もしますが、それだけ武蔵小杉が注目を集めているということなんでしょうね。

ただ、近年の武蔵小杉駅は駅の混雑具合が度々クローズアップされているようにあまりにマンションが増えすぎてインフラが追い付いていない感じになっていますし、武蔵小杉駅が徒歩10分圏内でありながらも最寄駅として他の駅が使えるのは1つの長所でもあるでしょう。

まぁ、言うまでもなく新丸子は急行が止まりませんので、なんだかんだ武蔵小杉を利用することになる方も多い気もしますが、穴場っちゃ穴場かな…。
ここからなら多摩川河川敷もほど近いですね。

公式ホームページ
IMG_0664[1]
お部屋は54㎡の2LDK、西がメインの四方角住戸となります。西側道路の向かいと南側は低層建物となりますので、この上層階住戸は十分な日照とそこそこの視界抜けを得ることが可能です。

間取りとしては、西側以外の開口部はけして大きくはありませんが、四方に開口部が施された非常にレアなプランとなります。

当物件は敷地形状がL字形のかなり特異な形状をしているのですが、西側道路に接道している細い部分にはこの1プランだけしか存在していないため、こういった四方に開口部を設けたプランが実現しているのです。

ここ数年はこういった小規模物件であっても柱のアウトフレームに力を入れてきたクリオさんの物件であることを考えるとこのプランの柱のアウトフレームは今一つに感じたりもしますが、周りの建物との位置関係も影響し敷地東側の住戸(北向き住戸)からはかなり間隔が開いた位置にありますし、このような設計となるのも仕方ない部分もあるでしょう。一般的なデベロッパーだったらこれ以上に柱が食い込んでいたかもしれません。

専有面積としては住宅ローン控除の適用を念頭に置いた違和感のない面積帯ではあるのですが、2LDKとしては少し小ぶりで廊下をクランクさせてしまったがゆえに(LDの入口付近には実質的な廊下部分が大きく混入している)居室の大きさには少々の手狭感があります。

LDKを一括表記しているので12.5畳とそれなりの数字にはなっていますが、LDだけでは10畳ありませんし、入口付近の事実上の廊下部分を除くとLDは結構小さいですね。

ベッドルーム2の引き戸を開くと違和感なく一体利用できるようになっているのは好材料ですが、洗面所もかなり狭いですし、ややバランスに難があるように感じます。

収納は専有面積のわりにかなり充実しているのでその分もあるとは思いますが…。

坪単価は377万円。30㎡台の北向き住戸よりは条件面でかなり優れてはいますが、面積に大きな差があり、価格のグロスが全然異なるため、単価はそこまで伸びていません。

ただ、仮にこのような立地条件でタワマンの50㎡台が売られたとして10階程度の住戸にここまでの単価つけるのは困難なのは言うまでもないですし、物件内で条件が良いなりのプレミアムが乗っかっているのは否定出来ないですね。
タワマンによっては40㎡台がないこともありますが、50㎡台は数多く用意されているのが普通で、こういったお部屋はリセール市場ではよりタワマンとの競合が強くなるという点も考慮する必要があるでしょう。

小規模物件ながら共用部にかなりの工夫を施した物件であり、少なからず付加価値を感じられるのは事実ではありますが…。
※詳細は次の記事で述べます。非常に特色ある物件なのでぜひご覧下さい。



クリオラベルヴィ武蔵小杉グレイス【優雅過ぎるコルティーレとコレドール】2階33㎡3,393万円(坪単価345万円) | topページへ戻る | レジデンシャル東中野【小規模ながら三方角地で開放感あり】3階54㎡5,998万円(坪単価364万円)

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