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クリオラベルヴィ馬込【やはりコンパクト化が進むピアースと競合】4階45㎡5,099万円(坪単価374万円)
2018-02-18

クリオラベルヴィ馬込。

馬込駅徒歩5分、中延駅徒歩8分(都営線。東急線は徒歩11分)、荏原町駅徒歩11分、西大井駅徒歩12分の4階建総戸数28戸のレジデンスです。

先日紹介したクリオラベルヴィ武蔵小杉グレイスに続いての「クリオラベルヴィ」となります。
当ブログでは2016年のクリオラベルヴィ市ヶ谷以来全てのクリオラベルヴィシリーズを取り上げてきており、当物件は早9物件目のクリオラベルヴィとなりますね。

普通のクリオシリーズの供給も盛んではあるのですが、それに勝るとも劣らないペースで供給をしているのがこのクリオラベルヴィシリーズでマンション価格が高騰する時代の申し子的な印象もあるシリーズです。

昨年後半からはモリモトさんもコンパクトな「ピアース」の供給を強めており、大手デベロッパーの供給比率が一段と高まる中、実績豊富な中小デベであっても生き残っていくために(リスクを小さくするために)これまで以上に幅広いニーズに応える必要が出てきているように思います。

そんな明和地所さんとモリモトさんがガチンコになっているのがこの馬込駅で、ピアース馬込とここは立地、専有面積帯、そしてデザイン性の高さという意味でも共通点が伺えるものとなっています。

駅からの方向は異なりますが、駅距離はほぼ同じですし、大通りに面していない落ち着きあるポジションという点でも似ています。

ピアースもコンパクトにしておくには惜しいとさえ感じる立地でしたし、こちらも同様ではあるのですが、やはり時代なのでしょうね…。

ファミリータイプ中心の物件ではこの単価水準で完売させることは不可能でしょうし…。

公式ホームページ
IMG_0662[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南東角住戸です。敷地周辺は第二京浜沿いよりも標高が低くなっており、いずれの方角からも坂下となるようなポジションではあるのですが、当プランは両面とも接道していますし、いずれの方角も低層建物で構成された最上階住戸ということで日照的にも視界的にも良好です。

ただ、間取りとしては北東方向のエクセル馬込を考慮したのか、角住戸らしからぬ開口部の少ない設計となっているのが残念ですね。

エクセル馬込は当物件よりも高さがありますが、道路を挟み、かつ、主開口部は南西でモロにお見合いになる感じではありませんし、もっと東面に開口部を設けて良かったように思います。

南面もスパンのわりには開口部幅が今一つな感じですし、ちょっと勿体ない印象を受けるプランですね。

玄関廊下はコンパクトながらもクランクインとなっているのでプライバシー面への配慮という意味では申し分ありませんし、45㎡の2LDKであることを考えればLDKで10畳確保出来ているのも評価できる点ではあるのですが、ひと昔前であればこういったコンパクト中心のマンションがほとんど供給されなかったエリアにおいて(いわゆるワンルーム投資マンションなどは除く)40㎡台の2LDKが供給されるというのはやはりちょっと危惧したくなる状況ではあるでしょうね。

当プランは引き戸を開いても1LDKのような形で使うことは出来ませんし(引き戸を撤去してしまえば可能っちゃ可能ですが…)、この広さの2LDKを基本プランにするのであればもっと柔軟性を高めて欲しかったという思いもありますね。

坪単価は374万円。最上階南東角住戸ということを考えると住宅ローン控除を満たすことが出来る53~54㎡の2LDKがプランニングされていてもおかしくなかったのですが(実際にこの物件には54㎡もある)、この単価では住宅ローン控除を加味してもその大きさ(その価格帯)は厳しいと踏んだということでしょうか。

最上階南東角というポジションゆえの単価設定ということにもなるのでしょうが、凄く優れた視界が得られるポジションというわけではありませんし、一般的にファミリータイプの物件ほど日照面の魅力を価格に反映させづらいことを考えても強めの単価水準でしょう。



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