イニシア港北ニュータウン【アイランドキッチン×全室床暖房】4階75㎡5,848万円(坪単価258万円)

続けて、イニシア港北ニュータウン。

設計は巽秀喜建築設計事務所、施工は大豊建設です。

外観デザインはイニシアシリーズらしい優しい色味となっており、それ自体は可もなく不可もなくという感じなのですが、総戸数63戸というスケールのわりにはエントランス周りが地味に映る物件です。

普通にしていても駅前では目立つ建物となるわけですし、植栽やエントランスアプローチをもっとインパクトのあるものとし、ランドマーク性を高めてくれていると資産価値にもプラスの影響が大きかったのではないでしょうか。

なお、当物件は傾斜地にあることが影響し、エントランスを含む共用部は建築基準法上の地下1階部分が中心となります。
ランドプラン上、そういった事情が大きな影響を及ぼしているのは間違いありません。

ちなみに、エントランスホールの奥には大小2つのラウンジが施されており、総戸数63戸の物件としては豊かな空間が広がっているのですが、地下部分ということで窓からの景色は望めず、開放感が今一つなのが残念です。

駅前物件ですので、かえってプライバシー面が保たれて良いという意見もあるのかもしれませんが…。

前回のイニシア港北ニュータウン

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の2LDK+S、南東向き中住戸です。南東方向は3階建の戸建住宅が中心となっており、このお部屋は日照はもちろんのこと、視界抜けも出てくる好ポジションとなります。

間取りとしては、イニシアシリーズらしい完全アウトフレームにより「優しいシカク」を実現した非常にきれいな田の字プランです。
これまで幾度となく他エリアのイニシアで取り上げてきたものなので今さら多く語るほどのことはないのですが、中でも当プランは空間的な広がりを感じやすいものになっていると思います。

定番となった開放感の高い玄関(ウエルカムホール)も申し分ないのですが、それ以上にインパクトがあるのがアイランドポジションのキッチンでしょう。

アイランドキッチンもイニシア武蔵中原レジデンスイニシア押上レジデンスイニシア門前仲町ローレルコートなどなど、これまでも複数物件で存在していたので、見慣れているものからするとそこまでインパクトのあるものではないのですが、コスモスイニシアさん以外のデベロッパーの物件で70㎡台のプランにアイランドキッチンが採用されることなどまずないですし、そもそも田の字プランながらもアイランドキッチンを採用できるだけのスパンが確保されていること自体に価値を感じます。

アイランドキッチンを採用したことでキッチンの両側に動線部(デッドスペースとも言う)が生じてしまっているのは否定しませんが、その動線部も空間的な広がりには貢献してくれているわけで、スライディングウォールにより一体化可能な洋室2も含めた大空間は一般的なプランではなかなか実現できない代物となります。

パイプスペースが影響し、スパンのわりに連窓サッシのサッシ幅が今一つなのは残念に感じますが、一般的な75㎡のプランと比べると広く感じることが出来るプランなのは間違いないでしょう。

坪単価は258万円。駅近ながら南面良好なプランであることを考えるとこのご時世にしてはそこそこ抑えられている印象があります。スケール的にはかないませんが、こちらのように駅近とは言えないシティテラス横濱仲町台弐番館やアールブラン横浜仲町台(主要な南向き住戸は高架の影響あり)などと比べると抑えられた印象のある水準ですし、効率的、かつ、魅力あるプランニングからしてもそのように感じますね。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは残念ではありますが、価格帯・スケール的にないことに違和感のあるレベルではありません。
また、水回り天板は天然石ではありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどはついています。

なお、当物件は近年ではイニシアクラウド二子玉川イニシア池上(キッチンにはついていなかった)に次ぐ全室床暖房物件となります。
差別化要素の1つにはなりますが、少なくとも南東向きは日照良好で冬場も晴れの日は暖かいと思うので、全室床暖房を導入する必要は必ずしもなかったと思いますね。その分、価格が安い方が良かったような気も…。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数63戸というそこそこのスケール感があることからすると少々高めの印象になります。

駐車場は店舗優先1台を除くと全19台で機械式となります。
駅近物件にしては多めですが、エリア的にはこんなものでしょう。

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