アールブラン横浜仲町台【デザインはモリモト100%、そして無料駐車場も100%】3階70㎡5,380万円(坪単価253万円)

続けて、アールブラン横浜仲町台。

設計・施工は長谷工です。
「モリモト×長谷工」って近年では2013年のアールブラン大森があるくらいのかなり珍しいケースとなるので、建築計画発表時に長谷工施工であることを確認した時点で若干の不安材料はありました(シティテラスの弐番館は長谷工ですが、壱番館は前田建設工業でかなりネームバリューがあります)。

ただ、前回ご紹介した角住戸では柱をオフセットするなど長谷工設計・施工の物件の中では設計面に工夫を凝らしたものとなっていますし、肝心のデザイン面は、当然の如く長谷工感皆無のモリモト100%ですので、お盆で隠す必要のないレベルです(笑)。

デザイン監修はSKM設計計画事務所の柴田氏でザ・パークハウス西麻布霞町ザ・パークハウスグラン麻布仙台坂など高額パークハウスでの実績が非常に豊富な方になります。

前回の記事で書いたようにお隣にはシティテラス史上No.1と言っても過言ではないぐらいデザイン性の高いシティテラス横濱仲町台壱番館があるので、それを上回るまでのデザインかと言うと好み次第になってくるのではないかと思いますが、その壱番館の存在があったからこそこの物件のデザインがさらに秀でたものとなっている側面があるのも確かなことです。

この界隈は豊かな緑の中に秀逸なデザインのマンションが複数存在することになり、「日本マンション名所〇選」があったら確実にその1つに入ってくると思います。

当物件はスミフさんの壱番館と比べると半分程度のスケールしかありませんし(弐番館と比べると3分の1以下)、総戸数130戸という数字自体はそこまでインパクトのあるものではないのですが、エントランスアプローチ上にあるミュージアムギャラリーは非常に素敵な空間ですし、円形の優雅な車寄せを実現出来ているあたりも素晴らしいと思います。

当物件は駐車場100%を採用した車所有者重視の設計ですので、この優雅な車寄せとの相性もバッチリですね。

前回のアールブラン横浜仲町台

公式ホームページ
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お部屋は南棟の70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はブルーラインの高架ですが、その手前の道路上には背の高い並木がありますので、高架は思ったよりも気にならないと思われます。日照も良好ですね。

間取りとしてはギリギリ70㎡に乗せたタイプで非常にオーソドックスな印象のものになります。
先ほど紹介した角住戸にはひと工夫ありましたが、正方形に近い敷地形状の物件ですので、中住戸が田の字ベースのオーソドックスなものとなるのは仕方ないでしょうね。

ただ、プランによっては共用廊下側の柱も完全アウトフレーム化されているものがある中、このプランはアウトフレームが中途半端なのは少し残念です。
少しでも柱が食い込んでしまうと居室形状への影響が避けられませんからね。

ただ、当プランは主寝室に6.8畳を確保するなどのゆとりが設けられており、70㎡の3LDKにしては全体的にかなりゆとりを感じることが出来るのは良い材料でしょう。

LDも12.7畳とかなり大き目ですし、収納もわりと充実させることが出来ています。

専有面積に占める居室畳数割合は74.1%((12.7畳+3.2畳+6.8畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.38㎡)と中住戸としても高い水準で、この水準を確保しつつも収納も違和感のない水準と出来ているのは素晴らしいと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一方、連窓サッシが採用されていない点、洋室2の引き戸が完全に開け放つことが出来るタイプでない点は少し残念ですね。

坪単価は253万円。日照面で考えたらこの南棟が優れていますが、ブルーラインの高架の影響があるポジションということで、東棟や北棟(敷地内向き、機械式駐車場を望むポジション)との単価差がほとんどないのっぺりとした値付けとなっています。

シティテラスの壱番館はマンション価格が遥かに安かった2012年から分譲されていたので平均坪単価約215万円とここよりは明らかに安い水準でしたが、弐番館は駅徒歩11分ながら平均坪単価250万円ほどの強気な水準ですので、駅距離がかなり異なることを考えるとこちらの方が割安感があるでしょうね。郊外寄りのエリアでは流石のスミフさんも金銭面での「相談」に乗ってくれるようになってきているのであくまで価格は「時価(ちょっとしたタイミングでも提示される金額が異なる)」であることに注意が必要だとは思いますが…。

ちなみに、これから大半の企業が決算期を迎える3月末に近づきますので、会計上すぐに売上をたてることができる「完成済物件」は積極的に価格交渉すべき時期となります。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、ミストサウナもついています。
水回りの天然石天板仕様はありませんし、トイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが、タイル貼の廊下や、順梁ながら約2.1mのハイサッシを採用するなどモリモト物件らしさも随所に感じることが出来ます。
バルコニーのスロップシンクも嬉しいですね。

管理費は249円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付、そして当物件は駐車場100%、かつ、無料というかなり珍しいケースなのでもっと高くなってしまうのかと思いましたが、意外にも普通ですね。

駐車場代を管理費とは別に徴収する一般的なケースでも「その駐車場収入の大半が修繕積立金会計に回ることなく管理費会計に回っている」のがデベの作る初期の収支予算の大方のケースとなりますので、通常であれば月1万円は下らない駐車場代を加味した上で管理費が月々17,500円程度(約70㎡の場合)で抑えることが出来ているのは非常に意味のあることかと思います。

当初の修繕積立金は115円/㎡と平均的な水準よりも若干高めではありますし、計画上はかなりの上昇が見込まれるのかもしれませんが(大方のケースでは30年内に4~5倍になります)、一般的な物件と大差ない上昇率でやっていけることが予定されているのであれば車愛用者にとって凄く魅力ある施策ですし、そうでない方にとっても強いられるコスト負担は最低限という印象になりますね。

ちなみに、駐車場は130台で身障者用1台を含む4台が平置、残りの126台が機械式となります。機械式は結構な維持費がかかるわけで、平置でないのにこの管理費で賄えるのは結構凄いことだと思います。

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