ティサージュ荻窪【青木あすなろ新ブランド】5階67㎡7,198万円(坪単価358万円)

ティサージュ荻窪。

荻窪駅徒歩12分(JR線。東京メトロは徒歩13分)、西荻窪駅徒歩19分の11階建総戸数37戸(事業協力者住戸1戸含む)のレジデンスです。

荻窪駅からは環八を越える必要がありますし、青梅街道沿いでもありますが、青梅街道に面しているのは敷地北側で、南側は戸建などの低層建物が中心となった南面良好なポジションになります。

善福寺川までほど近いポジションですし、近隣には桃井原っぱ広場などもあるので環境面での魅力もありますね。

設計・施工はデベロッパーでもある青木あすなろ建設です。
青木あすなろ建設はデベロッパーとしてアビダスシリーズを展開していますが、このティサージュは新ブランドということになるようです。

当物件は50~60㎡台のプランニングということでプラン面ではそこまでアビダスとの差を明確に感じないわけで、ファミリータイプ中心か否かというよりは価格帯(単価帯)で区別する感じなのでしょうか???

アビダスシリーズは町田界隈の実績が多く、23区内だと足立区のアビダス舎人テラスがあるぐらいで高価格帯での供給実績がありません。

当物件は小ぶりではありますが、アメリカンアールデコをコンセプトとした外観デザインには特徴がありますし、価格帯なりの質感豊かなものに仕上がっていると思います。
アビダスたまプラーザはかなりデザイン性の高い物件でしたし、青木あすなろ建設さんは比較的デザイン面に力を入れる傾向にあるので、今後も23区内での高額物件の供給にも期待したいですね。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の2LDK+S、南東角住戸です。東側は青梅街道沿いのビルの影響で視界抜けは得られませんが、南側は前述のように戸建てなどの低層建物が広がっているので、中層階でも日照と視界抜けの得られる好ポジションです。

当物件は、1フロア4戸で南に2戸、北に2戸という設計になっているのですが、南側は60㎡台、北側は50㎡台となっており、南面条件の良さを考慮しこれでも物件内では大き目のプランニングとしているようです。

そこそこ駅距離もあるポジションですし、1フロア1戸ぐらいは70㎡超の設定があっても良かった印象がありますが、高価格帯での実績に乏しいデベロッパーであることを考えると仕方ないのかもしれません。

そんなわけで狭小3LDK(表示は2LDK+Sだが実質的には3LDK)という部類のプランにはなるのですが、限られた面積を有効活用しようとしている様子が伺えるのは好感が持てますし、動線面がかなり特徴的なプランでもありますね。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りに設計されており、LD畳数の水増しが行われている点は否定出来ませんが、洋室2を引き戸設計とするのであればドアがこの位置にあるのは仕方ないことですし、洗面所のこの形の2WAY設計はかなり珍しいですね。

片側が廊下からの動線となっているケースは珍しくないのですが、この形だとどちらにしろリビングイン(キッチンインとも言う???)であり、少々不思議なプランですね。そういう意味では、2WAYのメリットが小さくなっている気もしますが、回遊動線となっていることで空間的な広がりを感じやすくなるのは確かでしょう。
また、洗面所に大き目の窓があるのも素敵です。

もう1点珍しい点として挙げられるのが両側を壁に挟まれたコンロですね。
一見L字形のキッチン天板なのかと思いきや全然違って、コンロが凄い位置に…。

これはキッチン内の動線上良いとは言えず、ちょっと問題ではあるでしょう。
洋室1側のクローゼットに両端を挟まれる形になっており、居室の凹凸をなくした無駄を極限まで排除した設計と言えば聞こえは良いのですが、少々やり過ぎっちゃやり過ぎかな…。

なお、逆梁工法を採用した物件で窓際は梁が邪魔になっていないので、掃き出し窓のサッシを天井付近までの高さのあるものと出来ているのは◎ですね。サッシ幅は今一つでも三次元的に優れているので採光面は良好でしょう。

坪単価は358万円。北側青梅街道沿いのお部屋は同階で約320万円という水準ですので、1割程度高い設定となっています。部屋数や面積が違うので単純な比較は出来ないのですが、南面条件の良さをしっかりと価格に折り込んでしまった水準で、こちらよりも若干駅に近いブランズ南荻窪よりもやや高く感じる水準です。

ブランズ南荻窪よりも面積を絞っている分、高めの単価設定にしやすい側面もあるのでしょうが、ブランドや実績ではブランズが上ですし、もう少し中小デベらしい価格帯であって欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、それ以外は単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は284円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、総戸数37戸の小規模物件ということで300円/㎡近いそこそこの水準にはなっています。

駐車場は全4台で全て平置となります。

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