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リーフィアタワー海老名アクロスコート【100㎡超住戸の多さに驚き】14階89㎡7,238万円(坪単価269万円)
2018-02-03

リーフィアタワー海老名アクロスコート。

海老名駅徒歩3分(相鉄線及び小田急線。JR線は徒歩4分)の31階建総戸数304戸のタワーレジデンスです。

2025年に完成予定の駅間地区、ビナガーデンズの先陣を切るタワマンで、海老名市最高層のマンションとなります。

がっぷり四つに競合するグレーシアタワーズ海老名は25階建で約92M、こちらは31階建で約100Mとなっていることから分かるように階高はグレーシアの方がかなり高く、最大天井高・サッシ高などの三次元空間の豊かさでは劣りますが、角住戸にはダイレクトコーナーサッシを施したことで「タワマンらしさ」をより高めたと言えるのがこちらの物件で、最高層であることも後押しし、海老名を代表するタワマン(「マンション」ではなく「タワマン」というのがポイント)を1つだけ挙げなければならないのであればこちらの方が若干リードしている印象にはなるでしょうね。

これもグレーシアタワーズ海老名の記事で言及済ですが、こちらは都心部へのアクセスに有用な2路線が徒歩3分(グレーシアは徒歩5分)という点も魅力となります。
ビナガーデンズ内に商業施設が出来るとは言え、ららぽーとを超えるのは難しいでしょうから、グレーシアのららぽーと隣接とトレードオフの関係にはなってくる部分もあるかと思いますが、一口に2分の差と言っても「3分と5分」とでは結構印象が変わってきますからね。

ちなみに、駅からのデッキは西側のA地区(住宅エリア)に入るところまでで、マンションには連結していないのが惜しく感じてしまいますね。
「この物件に連結する=さらに奥の住宅棟2棟にまで連結」するのが自然なので、そこまでするのはハードルが高かったということかとは思いますが、連結しているのとしていないのとは大きな差ですし(駅直結といえるか否か)、なおかつ、デッキに屋根がついていたらグレーシアは「ライバルでさえなかったかもしれない」、そう考えると「惜しい」という気持ちが強くなるのです。

公式ホームページ
IMG_0707[1]
お部屋は90㎡弱の4LDK、南西角住戸です。駅間地区だけあって南側は複数本の線路が走っていますし、線路の向こう側には14~15階建のマンションが数多く林立しているので、抜け感のある眺望でこそないのですが、線路がある分、前建までの距離は十分にありますし、タワマンの角住戸らしい開放感は十分に感じることができるであろう階数となります。
なお、西側は駐車場棟の先に同じ高さのタワマンが建設される予定なので、距離はある程度あるもののお見合いという形にはなるでしょう。

間取りとしては90㎡近い角住戸ということでかなりゆとりを感じることが出来ます。
グレーシアタワーズ海老名も南角(最上階を除いた2~24階)がこのプランとほぼ同じ面積設定となってはいましたが、当物件のこのプランは5~17階までしかなく、18~28階は101㎡、29~30階は111㎡、31階は121㎡という驚きのプランニングになっています。
※南東角もほぼ同様の構成ですし、29~31階は100㎡前後が中心なのでグレーシアタワーよりも面積帯の広いお部屋の数が非常に多くなっていることとなります。

海老名市最高層であることで階数的にグレーシアを超える26階以上に広めの部屋を設計するぐらいであればデベロッパーの戦略として「自然なこと」ではあると思うのですが、18階から100㎡超が用意されているのは非常に異例と言えることで正直なところかなり面食らいました。

価格のグロスが嵩んでも売れる自信があることの裏返しだとも思うのですが、流石に2棟目以降は100㎡超の部屋の数はかなり減るのではないかと予想しています…。
マンション市況の変動で仮に2棟目以降の単価が下がるようなことになればそうはならないとは思いますが、こういった再開発エリアの場合、徐々に単価が上がるのが普通ですし、だんだんと面積が小さくなっていくのは間違いないかと…。

さて、間取りに戻りましょう。
そんなゆとりを感じる面積帯の当プランですが、グレーシア同様に3LDKでなく4LDKを基本プランとしているので、1室1室のゆとりは少ないです。

LDの入口ドアが少々悪意ある位置にあるのでLD畳数は13.8畳とそこそこの数字にはなっていますが、実質的には一般的な11~12畳と大差なく、結局のところグレーシアの4LDKプランと大差ない広さになっていますね。

当プランの玄関位置もいかにもタワマンの角住戸らしいもので、隣戸との関係上、北東頂点部に玄関が引っ張られてしまっているので廊下が長めになるのは避けられないのです。

柱の食い込みや収納力もグレーシアの南角プランと大差なく、やはり最大の違いは「階高(天井高及びサッシ高)」と「フルバルコニーか否か」という点になってくるでしょうね。

最上階を除いた一般階はグレーシアの約2.6mに対してこちらは約2.5mでサッシ高も低くはなりますが、10cm程度の差であればよほどマンションに見慣れた方でないと感覚的に判断するのは難しいですし(二次元空間の構成によっても空間から受ける印象は異なるので、全く同じ構成の間取りでない限りは10cm程度の差を認識するのは簡単ではないでしょう)、もし2物件の「間取り面」で悩まれている場合には、個人的には「フルバルコニーとダイレクトサッシどちらが好きか、どちらに魅力を感じたか」に重きを置いて決断するのも1つの考え方かなと思っています。

外観デザイン面から言えばやはりダイレクトサッシが一歩リードしていると思いますが、専有部内の空間的な広がりや使い勝手ということになると非常に甲乙つけ難いものがありますね。

グレーシアはフルバルコニーにより窓際の梁をバルコニー側に逃がせているので窓際の天井部はこちらよりもスッキリしていますし、窓の向こうに奥行のあるバルコニーが広がっていることで空間的な広がりが得やすくなっていますが、一方でダイレクトサッシならではの上下方向の視界の広がりは魅力ですし、この物件のダイレクトサッシは両端が開くタイプになっているので、通風面でも悪くないですね(片側しか開かない物件も結構あります)。

坪単価は269万円。グレーシアを超える20階台後半あたりからは結構単価が上昇するのかと思いきや、このお部屋とほとんど差のないものとなっており、やはり全体的に面積設定が大きすぎた影響が強く出てしまっているように思います。

最上階(天井高2.8m、サッシ高2.4m)だけは例外で坪単価約450万円というとんでもないお値段設定ですが…。

ちなみに、このお部屋も同階水準のグレーシアの南角よりも1割程度高いですし、同時期分譲でここまで単価差が生じるのはかなり意外、かつ、珍しいことになります。

ただ、第1期は176戸と言う好調なスタートを切るようですし、駅間地区の商業一体の再開発という点はもちろんのこと、より「タワマンらしさ」を強調出来たことが功を奏している印象があるのも事実でしょう。

一棟目でこの水準だと2~3棟目のお値段はどうなっちゃうの???という感じですが、やはり前述のように面積を絞って単価を限界まで上げるというありきたりな手法を目論んでいるのではないでしょうか。

…というわけで、広めのお部屋をお望みの方は早めの決断を強いられることになるのではないかと思います。



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