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ブリリア久が原【敷地形状及び雁行設計ゆえの珍しいプラン】3階74㎡6,298万円(坪単価283万円)
2018-02-04

ブリリア久が原。

千鳥町駅徒歩8分、池上駅徒歩10分の7階建総戸数35戸のレジデンスです。

アドレスが久が原なのでマンション名は久が原となっていますが、久が原アドレスの東端付近に位置する物件で、千鳥町駅と池上駅の中間付近ですね。

久が原アドレスの多くは第一種低層住居専用地域なのでこのような高さのマンションは建設出来ないのですが、当物件の敷地は第二京浜から気持ち内に入っただけのポイションで準住居地域がメインとなりますので、この高さが可能となっています。

近隣には広大な中庭を有する総戸数447戸のビッグコミュニティであるヒルズ久が原などもありますが、マンションはほぼほぼ第二京浜近辺にしかないエリアなので、そこそこ珍しい存在ということにはなってくるでしょう。

ちょっと気になるのは通学校の久原小学校が徒歩13分表記と言うことで子供の足ではかなり距離があるという点でしょうか。

コンパクトがうけるようなポジションではないので、60~70㎡台のファミリータイプ中心のプランニングとなっているのですが、子育てファミリーを想定すると若干のネックになりそうですね。

公式ホームページ
IMG_0705[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向には戸建があり、視界に多少の影響がありますが、低層階でも日照良好なポジションとなります。第二京浜は東方向なのでこのお部屋からの影響は少なく物件内でも魅力の高いポジションということになってくるでしょう。

間取りとしては少々変わった形状のものになります。
当物件の敷地は南側のみで接道していますが、間口が短めで、当住戸の南側は接道出来ていません。そのように敷地が歪であるため、南面を敷地に沿って雁行させた設計となっており、東側の隣接住戸よりも少し北側にへこんだ位置にあることとなります。

4階以上は敷地北側・北西側の第一種低層住居専用地域への日影規制などに配慮したためか、少しスリムなフロア構成になっており、4階以上の南西角住戸(71㎡)はこれとは全く異なるシンプルな形状になっているのです。そういった背景もあり、どちらを紹介しようか少し悩んだのですが、こちらの方が特徴があって興味深かったのでこちらにしたという経緯があります。

そんな雁行設計により開口部を充実させることが出来ている当プランですが、最も興味深い点は洋室1ではないでしょうか。

洋室1は完全に凸な位置にあるためか、南と北の両面に開口部が施されています。こういった位置であっても南と西に開口部が設計されるのが一般的ですが、周囲の建物とのお見合いなどに配慮した結果こうなったということなのかもしれません。
いずれにしろかなり珍しいタイプで、両面が開くことで風通しは抜群でしょう。

一方、洋室2なんかは少々厳しいポジションにありますし、角住戸ながらLDが二面採光でないのも少し残念ではあるのですが、洋室3の引き戸はウォールドアが採用されており、開くと二面採光になるのは良い点ですね。

まぁ、このウォールドアは方立てが非常に大きくなってしまっていますし(柱が食い込んでおり、室内の下り天井部分が大きいがゆえに方立てが大きくなっている)、開口部が連窓サッシとなっていない点にも勿体なさを感じますが、雁行設計で柱をアウトフレームするのが難しかったであろうことは容易に想像できます。

なお、玄関はクランクインでプライバシー面への配慮がバッチリですし、入って正面方向にわりと大き目のカウンターが施されているのも素敵ですね。

坪単価は283万円。上層階の南西角住戸は300万円を優に超えてきますので低層階なりの水準ではあるのですが、当物件の東向き住戸や西向き住戸には坪単価250万円以下のものがわりと存在しており、南向きのプレミアムが結構大き目というか、南向き住戸とそうでない住戸との単価差がかなり大きい印象がありますね。

南向き住戸率が低めということも影響しているのは間違いありませんが、マンションの売れ行きが低調なことを考慮し、南向き以外は「価格で勝負しよう」とする意図が感じられる物件となります。



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