プラウド弦巻三丁目【中住戸よりも単価安】2階84㎡8,888万円(坪単価351万円)

プラウド弦巻三丁目。

桜新町駅徒歩8分、上町駅徒歩12分の7階建(建築基準法上は地上6階地下1階建)総戸数49戸のマンションとなります。

弦巻5丁目で一昨年より分譲中のプラウド桜新町が完成後も完売していない状況ですが、こちらの完成も2018年末に迫っているということもあり第1期の分譲が開始されました。

野村さんは弦巻5丁目の馬事公苑覆馬場の東側でも延床面積10,000㎡超というそこそこのスケールの物件を建設中で、そちらはこちらよりも早い今秋完成予定となっていますので、当初の計画からするとかなり販売に遅れが出ているのは間違いありません。

このエリアに限らず野村さんはここ数年同一エリアで次々と連続供給する戦略を行うことで販売コストを抑えるなどしているわけですが(同じ場所にモデルルームを構えることが出来る、一度顧客を獲得すれば初めの物件で成約に至らなくとも次の物件の潜在顧客となり顧客獲得コストが削減できるなど)、市況が良い時は次々とマンションが売れるので何ら問題なくとも今のような芳しくない市況の時には先行物件が思うように捌けていない中、次の物件が完成に近づいてしまうという難しい状況になりますね。

そんなこんなでここは前からも後ろからもプレッシャーを受ける物件となりますので「現実的な販売戦略」をとる傾向にある野村さんは価格をかなり調整してくるのではないかと予想していたのですが、結論から言うと気持ち程度でしかない印象です。
総戸数50戸前後の物件は野村さんが最も販売を得意とするスケールであり、実際、当物件も第1期で30戸を供給することが出来ているところを見るとそこまで価格で勝負する必要はなかったということなのでしょう。

プラウド桜新町の苦戦している状況からすると正直納得しがたい部分はあるのですが、前と後ろは大型物件ですので好き嫌いの分かれるところかとは思いますし、3物件の中では最も駅に近いという点も功を奏しているのかもしれません。

当物件のポジションは南側に弦巻通りとなりますので、落ち着きのあるポジションとまでは言えませんが、南面間口の豊かな南東角地ということで無理なく南向き住戸率を高めることが出来ていますし、弦巻通りに面していることで南面前建までの距離が確保された南面の魅力の高い立地条件になります。

なお、通学区の松丘小学校や弦巻中学校までほど近いポジションという点も魅力の1つにはなるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。南も西も戸建などの低層住宅が中心となったポジションですので、日照はもちろん良好ですし、圧迫感などもない恵まれたポジションとなります。
建築基準法上は1階となるお部屋ですが、南傾斜の地で地下1階住戸がほぼほぼグラウンドレベルと同じなので、このお部屋は一般的な2階住戸的な感覚となります。

間取りとしては条件の良いポジションなりの面積が確保されたタイプとなります。80㎡台前半で基本プランが3LDKでなく4LDKとなっているあたりにプラウドの絶頂期とは異なる印象を覚えてはしまうのですが、メニュープランで3LDKは当然用意されていますし、角住戸にしては玄関廊下をコンパクトに出来たタイプでもあるので、4LDKとして違和感のないプランニングには出来ていると思います。

洋室4の引き戸の方立てがかなり大き目なので引き戸を開いても3LDKとして違和感がないかと言うと正直微妙なところではあるのですが、LDの南面開口部だけでもそれなりの幅のあるものと出来ている点には好感が持てますね。

柱のアウトフレームもかなりきれいな物件で、単価なりものと言って良いでしょう。

坪単価は351万円。同階の南向き中住戸よりも幾分単価安の設定になっており、低層階とは言え大手デベ物件としてはわりと珍しいケースと言えるでしょうね。
けして角住戸率の高い物件ではないですし、少々グロスが嵩んでも販売上の障害とはなりにくい大手デベ物件は角住戸プレミアムをそれなりに乗せるのが普通ですので、中住戸よりも安い設定になるケースは少ないです。

前述のように全体的な価格設定からはとりわけ弱気な印象は受けないのですが、ここいらへんの価格設定にはプラウド桜新町の苦戦の影響が出てしまっているように感じますね。

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