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パークコート乃木坂ザ・タワー【ペンシルタワー、かつ、投資家排除ゆえの値付け】22階92㎡23,200万円(坪単価835万円)
2018-02-09

パークコート乃木坂ザ・タワー。

乃木坂駅徒歩2分、六本木駅徒歩8分(都営線。東京メトロは徒歩9分)、青山一丁目駅徒歩9分の25階建総戸数88戸(非分譲住戸45戸含む)のタワーマンションです。
乃木坂ナショナルコートの建替案件ですね。

公開空地を設けることで「港区住宅型総合設計許可要綱」の許可を受け、エリア内では珍しい高さを実現出来ています。

六本木・青山界隈では2015年のパークコート赤坂檜町ザ・タワー、2016年のパークコート青山ザ・タワーに続くタワマンでその間他のデベロッパーはタワマンを分譲出来ていませんので、ここ数年この界隈の三井さんの存在感は群を抜いています。
※リノベ物件ですがマジェスタワー六本木(旧レジディアタワー六本木)は分譲中です。

ここは檜町ザ・タワー、青山ザ・タワーよりも大分小ぶりな物件で、高さもタワマンとしては低いものにはなるのですが、乃木坂と名の付くマンションの中では同じ25階建ながら総戸数43戸しかない乃木坂パークハウスを上回りNo.1的な位置づけとなりますし、乃木坂パークハウスが赤坂アドレスであるのに対してこちらは南青山アドレスである点も魅力の1つと言えると思います。

同じ3Aの一角ですし、赤坂アドレスも全然悪くはないのですが、希少性という意味では南青山アドレスが圧倒しており、パークコート青山ザ・タワーの記事でも言及しているように南青山アドレスのタワマンともなるとさらに希少性が高まることとなります。

当物件のポジションは南青山アドレスの南東端に位置しており、南青山アドレスの中では最もミッドタウンや檜町公園を日常使いしやすいという点も魅力の1つになるかと思います。

公式ホームページ
IMG_0768[1]
お部屋は92㎡の3LDK、南西角住戸です。東京タワーは南東方向ですし、高層階からも先端付近しか見えないようですが、当物件のポジションは周囲の土地も高い海抜約31mの高台に位置しており、南方向は国立新美術館、南西~西にかけては広大な青山霊園となっていますので、階数から受ける印象以上の開放感と抜け感のある眺望を楽しむことが出来ます。
真夏の西日は気になる要素の1つではありますが…。

なお、青山霊園ビューが気になる方もいらっしゃるかもしれませんが、そもそも港区というのは非常にお墓の多いエリアですし、眺望良好な高層階からお墓が見えるのは何ら珍しいことではなく、半永久的にこの抜け感が保たれると考えるとむしろプラスの要素の方が大きいのではないでしょうか(※中国系の方にはウケないでしょうからリセール時に相手が多少限られる面はあると思います。)。

間取りとしては、条件の良いポジションのわりには若干拍子抜けする広さではあるのですが、やはり檜町ザ・タワーや青山ザ・タワーのようなスケールがなく、かつ、それらよりも後発であることを考慮したということでしょう。
青山ザ・タワーの後半の販売スピードを見ていると三井さんが抱える超富裕層顧客(投資家も含む)は、檜町ザ・タワー、パークマンション檜町公園、青山ザ・タワーでかなり消費してしまっている印象で良い物件であるのは間違いなくともそれらにはあった「分かりやすいインパクト」に欠ける当物件はグロスを抑える必要があったはずです。

説明する順番が逆になってしまいましたが、そもそも当物件は「優良建築物等整備事業及び東京都都市居住再生促進事業」により建築されたもので、分譲時の申込時の資格として「自ら居住するための住宅を必要とする者・親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者(投資用マンションとすることは出来ません)」という要件が付されています。

あくまで分譲時の資格のようで引渡以降にまでこういった制限及びチェックを行うのは困難かと思いますが、流石に外国人投資家と思われるような属性の方に売ることは出来ないでしょうし、大きな面積帯のお部屋を少なくするのは当然のことでしょう。

さて、間取りに戻ります。
きれいに柱がアウトフレーム化されていた檜町ザ・タワーとは異なり、普通に柱が食い込んでしまっているあたりに小規模タワー感がありますが(※青山ザ・タワーは曲面を強調した特殊な設計なのでそういった範疇の話ではありません)、窓際の下り天井高は2.3mを超えており、三井さんの超一流・超高額タワマンだけのことはある良好なプランとなります。

また、タワマンの角住戸にしては玄関位置に優れており、クランクインでプライバシー面への配慮を行いながらも廊下を比較的コンパクトな設計と出来たことで居室や収納などに違和感のないゆとりを確保出来ているという点にも好感が持てますね。

洗面所とキッチンを直結させた動線面もお見事ですし、派手さはないながらもかなり質の高いプランになっていると思います。
檜町ザ・タワーと青山ザ・タワーのプランがあまりにインパクトがあり過ぎたがゆえにどうしても印象には残りづらくはなってしまいますが、他のデベロッパーではこのレベルのパフォーマンスでさえもまず実現しないでしょう…。

LDのFIXサッシ部分はタワマンの角住戸にしては幅の短いものにはなりますが、西側の掃き出し窓はかなりワイドですし、パイプスペースがほとんど邪魔していないことで柱以外の部分の多くを窓と出来ている点も評価出来る点です。

坪単価は835万円。平均でも900万円台後半、高層階角住戸は優に1,000万円を超えていた檜町と青山に比べるとやはりかなり現実的なお値段設定にはなっています。
超富裕層向けの100㎡超のプランだとさらなる「プレミアム」を乗っけやすいのでしょうが、90㎡程度ではそうもいかないというところでもあるでしょう。

そういう意味では単価を伸ばすのであれば100㎡超のお部屋をもっと増やすという選択肢もあったはずですが、現実問題100㎡超は外国人投資家ニーズに期待せずにはいられない事情も少なくないため前述の理由で最小限に留めるのが適切だったということでしょうね。

物件属性が全く異なるとはいえ、ロイヤルシーズン赤坂サンウッド青山の上層階住戸は1,000万円を超える値付けがなされているわけで、そういった物件と比べるとわりと目に優しいお値段だなと…。



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