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パークコート乃木坂ザ・タワー【三井タワーなりの好三次元構造だが、小規模ゆえか柱は目立つ】2階68㎡14,100万円(坪単価688万円)
2018-02-09

続けて、パークコート乃木坂ザ・タワー。

設計・施工は三井住友建設です。
25階建と言うことでタワマンとしては小ぶりな物件となるので免震は採用されないのではないかと予想していましたが(同じ25階建の乃木坂パークハウスも制震です)、免震どころか制震でさえもないのは少々面食らいました。

曲面だらけの変わった形状だったことも影響しているのかもしれませんが、パークコート青山ザ・タワーもあれだけ力を入れた物件ながら免震でなく制震でしたし、三井さんは耐震面を他デベほど重視していない印象がありますね。

耐震性に問題があるということはあり得ませんが、東日本大震災以降のタワマンはエリアを問わず免震か制震が採用されているものがほとんどであることを考えるとちょっと拍子抜けの印象にはなるでしょう。

制震や免震の力を借りなくとも前回の記事で書いたように室内の梁の影響を小さくしており(下り天高が高い)、階高を十分に確保した設計面は三井さんのタワマンならではと感じる高仕様なのですが、価格帯を考えると耐震面での分かりやすさも欲しかったというのが正直なところです。

なお、デザイン監修はアーキサイトメビウスになります。
パークコート元麻布ヒルテラスなど近年はまた三井さんとアーキサイトメビウスの関係が深まっている印象です。

ここはタワマンと言え、小規模なので檜町や青山のタワーと比べるとかなり地味な印象にはなってしまいますが、角住戸のサッシ高のあるFIXサッシは外観的にもインパクトを与えてくれていますし、緑豊かな公開空地も素敵ですね。

ちなみにアーキサイトメビウスはタワマンのデザイン実績が少ないのですが、近年だとブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューに携わっています。

なお、当物件の共用部デザインは、三井さんの高額物件実績豊富なNHDC(堀井直子氏)が携わっているだけあって素敵なものとなっていますが、2層吹抜のエントランスホールなどとは出来ていませんし(天井高は3.6m)、「物件スケールなりのもの」という印象にはなってしまいますね。

前回のパークコート乃木坂ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_0769[1]
お部屋は68㎡の2LDK、南東角住戸です。低層階住戸のため流石に視界抜けはありませんが、南側は接道していますし、その手前は敷地内の緑が望める好ポジションで日照も申し分ありません。東側隣接地も低層のホーマットルビーなので圧迫感はありません。

間取りは、超高額物件にしては気持ち小ぶりな面積の2LDKということにはなりますが、都心部でも坪単価400~500万円台までのエリアの多くでは50㎡台の2LDKが当たり前という状況ですので、このプランは2LDKとしてはむしろかなり大きな方となります。

先ほどのプラン以上に柱の食い込みが気になる設計ですし、窓際の下り天高も先ほどの高層階と比べると10cmほど低い水準ではありますが、それでもタワマンの平均的な水準である2.1mよりも高い2.23mを実現しており、価格帯なりの三次元パフォーマンスを有したものと言えるでしょう。

また、一般的な2LDKよりはかなり面積が大きいため、各居室の畳数にゆとりを感じることが出来ますし、収納も違和感のないレベルで確保されたバランスの良さを感じるプランです。

LDのFIXサッシは上下方向の高さのある一枚ガラスでこそありませんが、ガラスの区切り(サッシの縁)は低い位置にあり、視線を邪魔しにくく、かつ、デザイン的にも悪くないものです。

坪単価は688万円。高層階角住戸との単価差が意外なほど小さいですね。先ほどのパノラマビューが望める高層階住戸が控えめな単価設定となっていることがお分かりいただけるのではないかと思います。

ただ、こちらのお部屋の単価自体も青山・赤坂・六本木エリアの直近の中古成約単価からするとけして高い印象はないですね。
細かなエリアによっても多少変わってはきますが直近の成約単価の平均は600万円台前半~中盤となっており、当物件が新築であることを考えると全く割高感はありません。
単価は保てていても成約件数に減少傾向があるのが気がかりではありますが…。

管理費は525円/㎡。当然ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにはコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場も備えた物件ですので、致し方ない水準でしょう。
総戸数88戸ながらエレベーターが2基と言うことで、小規模ゆえに戸あたりのエレベーター数が多くなってしまっていますしね。

駐車場は機械式で全26台となります。



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