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パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス【これぞ山王、という立地】6階101㎡16,980万円(坪単価557万円)
2018-02-20

パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス。

大森駅徒歩3分の地上6階地下2階建総戸数27戸のマンションとなります。

日本芸術専門学校の南側隣接地に位置する物件で、駅からの道程は三菱東京UFJ銀行側からの階段、八景児童遊園(天祖神社)側の階段、どちらからのアクセスでも徒歩3分となります。

階段を利用しない道程だと徒歩5分になりますので少々印象は変わってきますが、大森駅、まして山王側の駅近物件となると非常に貴重ですし、当物件は駅近ながら落ち着きのある高台に位置している点も評価出来る点でしょう。

時代の流れとして高台の付加価値はひと頃よりも小さくはなっており(駅へのアクセス性の高さなど利便性が一段と重視されるようになってきているため)、線路沿い駅徒歩2分のザ・山王タワーのような物件の魅力も小さくはありませんが、本来、山王の住宅街と言えばこちら側であり、おまけに三井さんのブランド物件と言うことで注目していた方も少なくないでしょう。

スケール的にかなり小ぶりなのが残念ですが、2010年に分譲された普通借地権のパークコート山王二丁目とは異なり土地が所有権という点も希少性をさらに高めていると思います。

パークコート山王二丁目が借地権ながら「パークコート」ブランドとなっていたことを考えるとここが「パークホームズ」であることを残念に思う方は山ほどいらっしゃるのではないかと思いますし、個人的にもかなり残念に感じてしまうのですが、同じブランドであっても物件のパフォーマンスは千差万別なのが不動産業界の常ですし、ブランドに惑わされることなく慎重に見ていきたい物件でもありますね。
パークホームズ四谷ザ・レジデンスやパークホームズ本郷ザ・レジデンスもしかりで昨今の三井さんはパークコートのハードルが一段と高くなっている印象ですね。

当物件は100㎡超のプランも3戸設けられており、億を遥かに超えるお部屋が複数戸あることを考えるとここは「パークコート」を名付けてあげるべきところ…、というか三井さん的にもその方が間違いなく売りやすいはずなのですが、「ブランドの安売りをしない」という強い意志を感じます。

まぁ、三井さんはタワマンには「パークマンション」と名付けないスタンスのようで、パークコート青山ザ・タワーなんかが「パークコート」である以上、パークコートを安易につけるとバランスが悪くなるということでもあるのでしょう…。

公式ホームページ
IMG_0675[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、北角住戸です。部屋番号は60×となりますが、建築基準法上は4階にあたるお部屋です。ただ、北東側の日本芸術専門学校を超える程度の高さにあり、天祖神社の緑が望める好ポジションとなります。
このような面積帯・価格帯であることを考えると日照がイマイチであることに疑問を感じたりもしますが、こちら向きであるがゆえに線路の影響は少なくて済みそうですね。

間取りとしては、100㎡超ありながらも4LDKでなく3LDKを採用したプランなので、LDだけで20畳超あるなかなかに優雅なものです。

LDの西側は少々変わった凹凸のある形状になっており、開口部の数は豊富なものの1つ1つの開口部幅が短い点を残念に感じたりもしますが、大きなルーバルに面していることの魅力は小さくはないですね。

ルーバルに面した開口部は基本的に一般的な掃き出し窓のような段差のない設計とすることは不可能で(浸水を防ぐなどの理由)、サッシ高が低めなのは残念ではあるのですが、ルーバルの手前には折り上げ天井も施されています。

また、玄関の下足スペース(折上天井付)を億ションらしいかなりゆとりあるものと出来ているのも素晴らしいですし、廊下を斜めにカーブさせることでプライバシー面への配慮を行っているあたりもなかなかですね。

一方、残念に感じるのはやはり梁でしょう。
このような面積帯のお部屋ですので専有部内に柱が丸々1本混入している点は許容できるのですが、当プランは柱と柱を結ぶ直線上の梁の存在感が大き過ぎます。

2m未満の下り天井高は平均的な物件と比較しても若干低い水準で、この価格帯の物件でありながらこの三次元構造というのは非常に物足りないですね。

いわゆるギロチン天井ですので、余計に目立ちますし…。

なお、洋室1の形状はかなり歪ではありますが、全体的に収納をかなり充実させることが出来たプランとなっているのは〇でしょう。

坪単価は557万円。プレミアムな特殊住戸と言う位置づけとは言え、前述のように日照時間は短いですし、もの凄く優れたプランという感じでもありませんので、少々強気な価格設定と言うことになってくるでしょう。
山王に馴染みがあり戸建などからの住み替え希望の富裕層老夫婦などをターゲットとすればこの単価でも問題ないという判断なのかもしれませんが、一般住戸は同階水準でも坪単価400万円程度であることからしても「100㎡超プレミアム」「ルーバルプレミアム」があまりに大き過ぎるように感じます。



パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス【やはりここでも「パークコート」にはならない】2階73㎡8,090万円(坪単価367万円) | topページへ戻る | リビオ神楽坂【3LDK中心なのに駐車場なし】2階25㎡2,899万円(坪単価381万円)

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