リビオレゾン渋谷笹塚【スケールには欠けるが大通りに面していない徒歩10分圏内はここだけ】4階60㎡5,798万円(坪単価319万円)

リビオレゾン渋谷笹塚。

笹塚駅徒歩10分(7~22時半まで利用可能な京王クラウン街出入口より徒歩9分)、幡ヶ谷駅も徒歩10分の6階建総戸数49戸のマンションです。

先行するザ・パークハウス渋谷笹塚の東向かいとなるポジションで、この界隈はそのザ・パークハウスの他、シティハウス笹塚レジデンスイニシアクラウド渋谷笹塚も未だ分譲中ですので、若干の供給過剰感があるのは確かですが、当物件は35~63㎡というレンジになっており、ファミリータイプ中心の先行3物件とは競合している部分は少ないですね。

新日鉄さんは隣接東側敷地では2014年にリビオ笹塚を分譲しており、そちらには70㎡のファミリータイプも存在していましたが、こちらは敷地形状的に南向き住戸率を高めるのが難しいですし、それに加え、東~南東方向にかけてそのリビオ笹塚に視界を塞がれてしまうことを考慮した結果、コンパクト中心のプランニングとなったのでしょう。

ザ・パークハウスなどとは異なり中野通りから内に入ったわりと落ち着きのあるポジションの物件で、それに加え駅徒歩10分圏内という条件を満たすことが出来ているのはここ1~2年の間に分譲された4物件の中ではここだけなので、もう少し大き目のタイプがあっても良かった印象もなくはないですが、大手ほどのブランド力・販売力がないことが影響しているのかもしれませんね。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の2LDK、北東角住戸です。東側は5階建のリビオ笹塚がありますので日照はほとんど期待出来ませんが、北側はアパートや戸建などの3階建程度の建物ばかりのエリアとなりますので、この住戸からは視界抜けを得ることが出来ます。
ちなみに、この住戸よりも北側に凸となった位置に北西角住戸がありますので、北西方向の視界は少々圧迫感があります。

間取りとしては、南東角住戸の63㎡よりは小さくはなりますが、物件内では大き目のもので近年の都心部の2LDKとしては大きな方になりますね。

ただ、玄関廊下はやや長めですし、洋室1にやたらと大きな収納を設けているため、LD畳数がかなり小さくなってしまっている点は非常に気になりますね。

55㎡程度の2LDKでLDが10畳確保出来るか出来ないかというのが一般的な水準で、60㎡超ありながらLDが8.7畳しかないというのはかなり珍しいケースになります。

収納は確かに充実してはいるのですが、浴室は1418でなく1317ですし、面積帯なりの使い勝手があるかと言うと少々疑問の残るプランでしょう。

奥行約2.5mもあるバルコニーを施すことが出来ているので畳数以上の空間的な広がりが得られるのは間違いありませんが、柱が微塵もアウトフレーム化されていないことで洋室2の引き戸の方立ては大きくなってしまっていますので、引き戸を開いても洋室2との一体感がそこまでではない点もちょっと残念ですね。

坪単価は319万円。ザ・パークハウス渋谷笹塚の50㎡台の2LDKは低層階でも坪単価330万円を超えるぐらいの水準でしたし、先行3物件の中では面積帯が小さめな部類のお部屋となるにもかかわらずこの程度の単価水準に抑えられているのは少々意外でした。

前述のように競合する部分はけして多くはないのですが、先行3物件の販売が好調とは言えない影響を強く受けているものと思われます。

当物件は30㎡台が最も多く、そういったコンパクトタイプは低層階でも330万円を超える単価設定になっているので、平均単価ではそれらと比べ微塵も安くはないのですが、50~60㎡台の2LDKに限って言うのであれば先行物件よりも目に見えて単価を抑えた水準と言えるでしょうね。

30㎡台を多くしそちらで利益率を高めた結果、物件内では大き目の2LDKプランの単価を安く出来た感じでしょうか。最低50㎡以上のプランニングを採用していたらこのような面積帯の2LDKはこの単価になることはなかったでしょう…。

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