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リビオ神楽坂【隣接地の後発、一転して3LDK中心】7階70㎡8,098万円(坪単価382万円)
2018-02-19

リビオ神楽坂。

牛込柳町駅徒歩5分、牛込神楽坂駅徒歩6分、神楽坂駅徒歩10分の13階建総戸数35戸(事業協力者住戸1戸含む)のレジデンスです。

昨年のリビオレゾン神楽坂nexの東側隣接地に誕生する物件です。

分譲時期の間隔は詰まっていますが、リビオレゾンの分譲開始時点ではこちらの建築計画はまだ届出されてはいませんでしたし、あちらは完成売りということでそれよりかなり以前に土地を仕入れていたことになりますので、タイミング的に両敷地合わせて1物件の分譲というのは難しかったと思われます。
そもそもこちらもリビオレゾンも駐車場ニーズの少ない20㎡台のコンパクトタイプが設計されていますし、デベロッパー的には駐車場条例を考慮しなくて済む延床面積の小規模物件での分譲がウエルカムだったはずです。
※駐車場条例の影響で隣接敷地を2つにわけて分譲するケースは少なくありません。イニシア田端ツインマークスの記事などをご参照。

なお、立地としては神楽坂と言うネーミングではありますが、リビオレゾンの記事で言及しているように神楽坂感は薄く大久保通り沿いということで落ち着きのある環境ではありません。

しかしながら、大久保通りに南面で面しているからこその南面良好な高台ポジションであり、日照面・眺望面では魅力あるポジションになりますね。

公式ホームページ
IMG_0791[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西は至近距離でリビオレゾンとなりますが、南方向は日照だけでなく視界抜けも得られる恵まれたポジションとなります。

リビオレゾンはコンパクトブランドということで26~40㎡というコンパクトのみの設計でしたが、こちらの6階以上はこのような面積帯の3LDKのみとなっており一転してファミリータイプが多くなっています。
低層階は20~30㎡台が少なくありませんので、住民属性のギャップが少々気にはなりますが、日照条件などを加味すると中層階以上では3LDKニーズが十分にあると踏んでのものということでしょう。

プラン的にはオーソドックスなタイプのものかと思いきや結構珍しさのあるものとなっています。洋室1が大きな特長となりますね。
リビオレゾンの影響の少なくなる北西部にコーナーサッシを採用し、いわゆる腰高窓などではなく足元付近からの高さのあるものと出来ているので、開放感が高いですね。

南面条件良好なLD側は角住戸にしてはインパクトに欠ける開口部になっており、主寝室よりもLD側を重視した方が良かった気もしなくはないのですが、この主寝室の開口部は柱をコーナー部分からオフセットしてまでコーナーサッシを採用しており、異例とも言える頑張った設計なのは確かですね。

なお、全体的なバランスにおいてはLD畳数が専有面積からすると小さめなのが少々気になりますね。70㎡超の3LDKでLDがやっと10畳というケースはあまりないですね。11~12畳あるのが一般的です。

LDの入口付近に少々中途半端なスペースが生じていますし、柱の食い込みが畳数にカウントされていることを考えても少々の手狭感があります。

角住戸としては廊下の長さは平均的なものですし、収納を充実させた結果でもあると思うので致し方ない部分もあるかと思いますが、もう少しLDへの配慮があっても良かったかもしれませんね。

隣接する洋室3の引き戸の開きも中途半端なので空間的な広がりが得にくいプランとなってしまっています。

坪単価は382万円。上層階はさらに1割程度高い水準で、優に400万円を超えてきますので、それと比べるとまだ目に優しい水準ではあるのですが、昨年のプラウド神楽坂マークスなどと比べると若干強めの印象にはなるでしょうね(牛込神楽坂駅徒歩3分、神楽坂駅徒歩6分という立地を考慮して比較した場合)。

ブランド力があるとは言えないことを考えるとグロスの嵩みにもう少し配慮した値付けになっていてもおかしくなかった印象にはなるでしょうか。3LDKにとっては駐車場がないという点も少なからずマイナス要素にはなってきますしね(購入者自身にとって必要なくともリセール時に影響が出てくる)。



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