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リビオ神楽坂【3LDK中心なのに駐車場なし】2階25㎡2,899万円(坪単価381万円)
2018-02-19

続けて、リビオ神楽坂。

設計はスペーステック、施工は新日本建設です。
隣接地の物件ということで同じ会社を起用するのかと思いましたが、同じなのは施工だけで設計には異なる会社が起用されています。

スペーステックさんもリビオレゾン神楽坂nexの環境デザイン研究室も実勢豊富な会社さんですので大きな問題はないのですが、デザインの統一感という意味では少々気になる材料です。

バルコニー手摺は中上層部はどちらもガラス手摺という共通点があるのですが、最も外観に影響を与える低層部・基壇部のデザインに案外統一感がないような…。
リビオレゾンは26~40㎡というプランニングのわりには高級感を意識した物件でしたし、「統一性をもっと高め一体感を出すことで、2物件全体でスケール感を演出する」というのも1つの手だったように思います。

こちらは「3LDK中心・8,000万円台中心」の物件となるわけで、リビオレゾンと同じ土俵で勝負するのはこちらの物件にとってよろしくないことの方が多いとの判断があったであろうことは想像に難くありませんが…。

前回のリビオ神楽坂

公式ホームページ
IMG_0790[1]
お部屋は25㎡の1K、南向き中住戸です。南側は大久保通りで前建までの距離は十分に確保されているので、低層階でも日照を得ることが可能なポジションです。

間取りとしては、物件内では最もコンパクトなタイプでリビオレゾンの1Kタイプよりも若干ではありますがさらに小さいものとなります。

フロアによって面積帯を変えるのはよくあることですし、「大久保通り沿いの南向き」というポジションからするとある程度面積幅が大きくなるのは何らおかしなことではないのですが、それでも70㎡台と20㎡台が1物件内で共存するのは少々疑問ですね。

フロアが違うので音の問題が生じることはまずないでしょうが、エレベーターで一緒になることはあるでしょうし、3LDK8,000万円台中心の物件でいわゆるワンルームタイプが存在しているケースというのはかなり稀です。

近年はマンション価格の高騰でスミフさんがシティハウス目黒ザ・ツインシティハウス中目黒ステーションコートなど20㎡台を多数供給していますが、それらは50~60㎡台がメインとなる物件ですので、住民属性の差はこちらほど大きくはないでしょう。

リビオレゾンで20㎡台を分譲しているのですから、こちらはせめて30㎡台からとするのが適切だったように思います。
リビオレゾンの20㎡台がよほど売りやすかった(引き合いが強かった)ということなのでしょうか???

間取りに関してはシンプルな1Kタイプなので多く語るほどのことはないのですが、やはり柱の食い込みが気になりますね。

リビオレゾンはその名の通りコンパクトプランばかりのマンションでしたので柱の食い込みは仕方がない部分もありましたが、こちらはあくまで3LDK中心のマンションですので、バルコニー側の柱はアウトフレームされていて当然のはずなんですよね…。

デザイン面で差別化を追求するのは良いですが、その前に構造面で差別化を図るべきだったのではないかと…。

柱が食い込んでいることで窓際の下り天井幅(梁幅)も必然的に大きくなってしまっています。

坪単価は381万円。先ほどの中層階南西角住戸とほぼ同じで超コンパクトプランなりの単価設定になっています。

リビオレゾンは平均坪単価約385万円で、20㎡台の平均は400万円ぐらいだったと記憶しているのでほぼほぼ同じ水準と言うことになるでしょう。

管理費は349円/㎡。内廊下ですが、ディスポーザーなしですので、小規模でスケールメリットが得られないなりの高水準にはなっています。
リビオレゾンはさらに100円/㎡程度高かったので、低層階のコンパクト目のお部屋の検討者にとっては悪くない水準と言えるのでしょうが、3LDK検討者にとってはランニングコストの嵩みが気になる要素の1つとなるでしょう。

駐車場は1台もありません。6階以上が3LDKとなったマンションであることを考えると1台もないのはかなり疑問ですね…。自身にとって必要ではなくともリセール時には少なからず影響が出てくる可能性が高い事項になります。



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