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ザ・パークハウス東陽町翠賓閣【江東区No.1になる可能性を秘めた物件】7階108㎡14,980万円(坪単価461万円)
2018-02-14

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣。

東陽町駅徒歩8分の11階建総戸数117戸のマンションです。

昨年末から始まった第1期当初は上層階のプレミアム住戸のみの分譲となっていたため、取り上げるのが遅くなりましたが、東陽町界隈どころか江東区No.1となる可能性すら感じることのできる物件です。
※江東区湾岸エリアのタワマンは非常にスケールがありますし、共用部も豪華なのは言うまでもありませんが、当物件にはそれに匹敵する華がありますね。

横十間川親水公園に二方で面した類まれなポジションもさることながら、その立地に相応しいデザインとランドプランを採用しているあたりにも素晴らしさを感じる物件です(2017年デザイン部門銅賞作品です)。

藤和不動産と合併し「ザ・パークハウス」ブランドになって以降、「パークハウス」とは違うだのなんだの揶揄されてしまうことが少なくない三菱地所さんですが、結局のところ「物件・立地・価格」次第によるところが大きいと思っていますし、少なくともこの物件は「パークハウス」時代にも分譲されなかったタイプの稀有なものとなるでしょう。
※そもそもパークハウス時代は江東区での供給は数えるほどしかありませんし、ザ・パークハウスよりも都心部での供給比率が高くパークハウスの中では下限価格帯での供給でしたので、こういった特長のある物件は供給されていません。

東陽町界隈はシティテラス東陽町が長期分譲となっていますし、ザ・パークハウス自体が2014年のザ・パークハウス東陽町ザ・パークハウス東陽町レジデンスに次ぎ短期間で3物件目になるということもあり最大限に差別化を図ってきたのではないでしょうか。

ただ、当物件は前述のように南と東の二方で横十間川に面しているだけでも十分な差別化要素になりますし、スケール的にもそこそこ目立つ存在にはなりますので、ここまでデザイン等に力を入れてくるというのは少々驚いたというのが正直なところです。

高単価でも売りやすくするため、狭小プランのオンパレードとする貧しい発想の物件が目立つご時世ですが、当物件は「90~100㎡台、ルーバルプランを数多く設計し、その高グロス帯の住戸の検討者にとっても満足できるデザインを追求する」、このコンセプトを提案した三菱地所の担当者さんには拍手を送りたいですね。

むろんザ・パークハウスグランとなるような立地ではありませんので、専有部のパフォーマンスにワンランク上の高級感があるわけではありませんが、変えたくとも変えることが出来ない外観や共用部に力を入れ、かつ、面積帯の大きなものを恐れることなく供給する、それだけでも大きな意味があります。

公式ホームページ
IMG_0229[1]
お部屋は108㎡の3LDK、南西角住戸です。横十間川親水公園の向かいには南~南西にかけてこの物件よりも高さのある東陽町住宅が存在しているので、視界抜けは今一つなのですが、眼下には緑が望め、日照的にも申し分のないポジションとなります。
ホームページ等の横十間川親水公園のイメージは少々美化され過ぎな印象もありますが、魅力あるポジションなのは確かですね。

間取りとしては、物件内に7戸しかないプレミアム住戸の1つでこのエリアでは近年稀にみる豊かな面積帯を実現することが出来ています。

ザ・パークハウス東陽町レジデンスなんかも近年の物件にしては大き目の面積帯が採用されていましたが、こちらはそれよりも遥かに大きく、南に面した大きなルーバルを有しているという点が最大の特長でもありますね。

当ブログでは幾度となく言及してはいますが、ルーバルというのは基本的に日影規制、つまり、隣接する北側の敷地の日照に配慮した結果、上層階を段々畑のようにセットバックする際に生じるもので(この物件は「準工業地域」なので日影規制の対象エリアではありませんが、東向きの棟のルーバルはまさにそんな感じですね)、その多くは北向き(+東向き・西向き)となるのです。

次の記事でも言及しますが、この物件はルーバルの周囲にこれでもかというぐらい屋上緑化を施していますし、親水公園の緑も含めこれだけ周囲を緑に囲まれたポジションにルーバルがあるのですから贅沢ですよね。

プレミアム住戸ながら二次元的にはごくごく一般的なもので下り天井(梁)も目立ちますが、しっかりとルーバルに面した位置にLDがありますし、柱をきれいにアウトフレーム化した三面採光という点も評価出来るでしょう。
また、LDドアは両開きが可能なラグジュアリー感のあるタイプになっていますし、東陽町界隈ではこの物件でしか味わえない魅力を有したプランと言えるのではないでしょうか。

なお、玄関から洋室1のところまでが一直線になっており、プライバシー面ではこの価格帯の住戸にしては配慮が今一つなのは残念ですね。

坪単価は461万円。やはり問題はこの価格でしょう…。
前述のようにこの単価帯・価格帯のお部屋を検討する方を意識した高いパフォーマンスを共用面でも追及しているので納得出来はするのですが、こういった共用廊下側に居室を設ける必要のないプランにとっては余計に内廊下でないことを残念に感じたりもしますし、このエリアではこういった価格帯の前例がありませんので、いくら物件に特長があるとはいえ将来に渡りこれに近い価格帯での評価を保っていけるかどうかは如何せん未知の世界かと。

プレミアムプランだけは設計変更の対応(むろん有償です)も行うなど、富裕層の心を掴む取組みもなされてはいますが、中古での購入時にはそうは行きませんし…。

3Aなどの都心一等地であれば「100㎡超のプレミアム住戸の相場」がしっかりと形成されており、80㎡未満の一般的なタイプとは明らかに異なる「高単価」での取引が成立しているわけですが、そういった前例の少ないこういったエリアでは面積が大きいことによるグロス価格の嵩みがリセール時に障害となってしまう可能性すらあるので、難しいところですね。



ザ・パークハウス東陽町翠賓閣【内廊下でないのは惜しいが、秀でたデザインとランドプラン】74㎡6,990万円(坪単価312万円) | topページへ戻る | ノブレス日吉ウエスト【最上階だけでも全戸ワイドスパンにするなどの工夫が欲しかった】7階71㎡6,180万円(坪単価289万円)

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