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ザ・パークハウス東陽町翠賓閣【内廊下でないのは惜しいが、秀でたデザインとランドプラン】74㎡6,990万円(坪単価312万円)
2018-02-14

続けて、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣。

設計・施工は木内建設、デザイン監修はスターテックです。
スターテックさんはザ・パークハウス荻窪大田黒公園ザ・パークハウス山吹神楽坂など近年の高価格帯のザ・パークハウスで起用されており、大田黒公園の石畳も絶品でしたが、ここは総戸数117戸というスケールも後押しし、さらに見映えのするものとなっています。

横十間川親水公園向きに8割以上の住戸を配置したことで気兼ねなく中住戸にもダイレクトサッシを採用出来た結果、かなり透明感のある外観デザインと出来ていますし、花崗岩などを外壁タイルに拘った設えにも高級感がありますね。

言っても総戸数117戸というスケールなので特段の共用施設はありませんし、エントランスも2層吹抜でないのは残念ですが、ラウンジは物件スケール以上の豊かさを感じることの出来るものですし、重厚感のあるエントランス周りの造りに惚れ惚れさせられます。

さらに、前回の記事でもちらっと述べましたが、豊富なルーバルプランを有した物件で、そのルーバルの隣に屋上緑化を必ず施しているあたりも素晴らしい配慮ではないでしょうか。

周囲に十分な緑豊かな借景が望めるケースにおいては、物件自体に緑を追求しないという選択肢もあるのですが(コストを必要以上にかけない)、当物件は緑に緑を重ねるという徹底したコンセプトを貫いており、そういった面でも好感が持てますね。

植栽監修に日比谷花壇、造園にはアゴラ造園を起用する力の入れようで緑に囲まれた地にさらに緑を惜しみなく重ねたランドプランは必見です。

一方、前回の記事でも述べたように内廊下でないのは残念です。
8割以上のお部屋を親水公園向きにしていることからも分かるように基本的に1戸1戸のスパンは限られており、共用廊下側に居室を配置するのことが出来ない内廊下設計との両立は困難なのですが、シティテラス東陽町プラウド東陽町サウスも外廊下で、東陽町界隈はブランドと内廊下を両立させた物件がほとんどないので(三菱商事のテラス東陽町ネクスタワーぐらいかな)、ワイドスパンを採用し、共用廊下側に部屋を作る必要性の少ない上層階だけでも内廊下設計と出来ていると良かったかもしれませんね。

前回のザ・パークハウス東陽町翠賓閣

公式ホームページ
IMG_0789[1]
お部屋は74㎡の3LDK、東向き中住戸です。東側もむろん横十間川であり、川向こうも大きな駐車場となっているので、低層階でも抜け感のある魅力の高いポジションですね。

間取りとしてはルーバルプランやプレミアム住戸ほどのインパクトこそありませんが、ガーデンビューウィンドウとコンサバトリースペースを有した特色あるものです。

前述のように8割以上のお部屋をパークビューとしたことで戸あたりのスパンは確保出来ていないのですが、この地ならではのパークビューを1人でも多くの方に味わってほしい、そう考えたがゆえでしょう。

いわゆるハーフバルコニープランなので、バルコニーが小さ目なのはウィークポイントではあるのですが、ガーデンビューウィンドウは足元付近からのしっかりとした高さのあるものと出来ているので、この地なりの開放感を味わうことが出来るでしょう。

また、やはり柱と柱を結ぶ天井部はいわゆるギロチン天井(梁)となってしまいますが、このようなコンサバトリープランの宿命ではありますね。

戸境壁は乾式でなく湿式ですし(部屋によっては乾式の部分もある)、ハーフバルコニープランとなっていることで片側だけでも隣接住戸間のプライバシー面が保たれるのも一応のメリットと言えるでしょう。

バルコニー境がペラボーでなかったらさらに素晴らしかったとは思いますが、そもそも目立って高額なのはプレミアム住戸だけですしそこまで望むのは酷でしょう…。

坪単価は312万円。単純に駅距離で計るのであれば立派な水準ということになるのでしょうが、言わずもがな当物件の立地は駅距離で計ることが出来るようなものではなく、この単価でこの借景とこの共用部を味わうことが出来ると考えればけして高くはないでしょう。
パークビューとはならない敷地北側に位置した西向き住戸は3LDKが坪単価約260万円~という単価差をかなり設けた価格設定となった物件で、パークビュー住戸が多いがゆえに価格で勝負せざるを得ない部屋(パンダ部屋)も存在しています。
外観・共用部のデザインだけでも一目置かれる物件にはなるでしょうからそういった点に魅力を感じる方にとっては西向き住戸は魅力の高いものとなるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、クオーツストーンの水回り天板と、特別なものはないものの違和感のないものになっています。
プレミアム住戸は天然石天板や天然石・磁器質タイルを用いた浴室、タイル貼の廊下など、ワンランク上の仕様となっていますが、単価が全く異なるので当然ですね。

なお、先日この物件に関して読者の方から質問を受けたのでついでに言及するのですが、当物件で採用されているローシルエットのタンク付きトイレ(いわゆるスリムタンクタイプ)はけしてコストダウンを意識したものではないです。
古めかしいタンクタイプやキャビネット型のタンクトイレは独立した手洗いカウンターが不要ですし、コストダウン以外の何物でもありませんが、こういったスリムなタンクトイレは「見た目」と「非常でも水をある程度利用できるというメリット」を両立させたものなのです。
震災時の教訓もあり、最近は以前よりも増えてきていると感じますね。

管理費は251円/㎡。ディスポーザーはついていますが、外廊下で総戸数100戸超のスケールを有した物件であることを考えると若干高い印象にはなりますね。
プレミアム住戸の価格帯(単価帯)からするとむしろ割安感がありますが、一般住戸にとっては少々ランニングコストが嵩んでくる水準ですね。

駐車場は全26台でうち身障者用を含む8台が平置で、残りが機械式となります。
7戸のプレミアム住戸には優先権があるので、車所有率の低いこのご時世であっても一般住戸は駐車場争奪戦になることが予想されます。
中には30㎡のコンパクトプランもありはしますが、このコンセプトの物件にするのであればもう少し多めにするべきだったのではないでしょうか。



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