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ザ・パークワンズ芝公園【東京タワーを足元まで望むポジション】階50㎡7,600万円台(予定)(坪単価約499万円)
2018-02-17

ザ・パークワンズ芝公園。

芝公園駅徒歩3分、大門駅及び三田駅徒歩8分、浜松町駅徒歩9分(モノレールは徒歩10分)、赤羽橋駅徒歩10分の12階建総戸数81戸(事業協力者住戸18戸含む)のマンションです。

ザ・パークワンズ千代田佐久間町ザ・パークワンズ品川戸越に続く3物件目のパークワンズで、敷地北側が古川と首都高に面した特徴あるポジションの物件になります。

芝公園駅徒歩3分という駅近立地も1つの魅力ですが、北西方向に東京タワーと芝公園を一望できるポジションにあり、12階建とさして高さはないながらもその首都高沿いの立地ゆえに将来的に眺望が保たれる可能性が高いという点も魅力の1つではあるでしょう。

首都高沿いのポジションはファミリータイプであればやはりかなりのマイナス材料にはなりますが、都心マンションにおいて首都高沿いや大通り沿いなどというのは何ら珍しいことではなく、このようなコンパクトマンションの資産価値上、ほとんど気にする必要はありません。

さらに言うと、今後電気自動車などがどんどん増えていくのは確実で、環境面で良くなることはあっても悪くなることはまず考えにくいポジションですので、首都高沿いであることが価格面に多少なりとも反映されているのであれば良い買い物になることも少なくないですね。

まぁ、当物件の場合は、首都高沿いであることよりも駅近や東京タワーが足元まで見えるということの方が価格面に強く反映されてしまっている印象で、投資として向いている物件かと言うと大いに疑問ではありますが…(東京タワーが見えるからといって賃料単価が割増出来るのは頑張っても1割ちょっとでしょう)。

公式ホームページ
IMG_0814[1]
お部屋は50㎡の2LDK、南東角住戸です。東京タワーには背を向けたポジションで、南方向には東京グランドホテルなどの高い建物もあるものの、正面方向は視界抜けも得られ日照も上々ですね。首都高は反対側になりますし、首都高との間には北向き住戸があることで音の影響はほとんどないでしょう。

間取りとしては物件内では最も大きなものとなります。当物件はパークワンズですので20㎡台がほとんどにはなりますが、日照面やワンルームマンション条例が考慮された結果、南側の上層階にはこのような50㎡超のプランが存在しているのでしょう(当プランは9~12階)。

と言っても、ギリギリ50㎡を確保したに過ぎず、当然ながら住宅ローン控除の適用外の大きさになりますので、結局のところ東京タワービュー(20㎡台)目的で物件に興味を示した投資家がメインターゲットになるのかもしれません(東京タワービューが良いかと思ったけど、50㎡は20㎡台よりも単価が控えめでいいね、みたいな…)。

確かにブランドをパークワンズとし、「投資物件であることを強調してしまっている以上」は住宅ローン控除を利用する実需を想定したプランニングにする必要はないのかもしれませんが、この物件を検討する投資家にとってもリセール時には住宅ローン控除が利用できるかどうかは大きな材料であり、そういう意味でもやはり2LDKにするのであれば53㎡を超えるぐらいの大きさがあってしかるべきだったのではないでしょうか(リセールが投資家相手だとなかなかいいお値段で売るのは難しいですし…)。

さて、間取りの詳細ですが、角住戸らしからぬ淡泊なプランニングはやはり残念ですね。
玄関廊下はコンパクトですし、框がなく水回り床までをタイル貼とした設計は垢抜けており好感が持てますが、LDKの10.8畳はやはり小ぶりな面積なりの広さでしかありませんし、バルコニー側の柱の食い込みもやはり通常の「ザ・パークハウス」とは異なるものです。

ベッドルームの引き戸は収納脇まで大きく開け放つことの出来るものではありますが、柱の食い込み(つまりは梁)が影響し窓際の方立てはかなり大きなものとなってしまっていますし、連窓サッシが採用出来ていないのも残念です。

なお、内廊下設計が採用された物件ですが、玄関前にアルコーブ的な窪みが一切設けられていない点も疑問ですね。ワンルームプランならば仕方ないところでしょうが、このような面積帯のお部屋だけでもそのあたりを考慮した設計として欲しかったですね。

坪単価は予定価格で約499万円です。20㎡台は低層階(当然東京タワーの見えないお部屋)でもこのぐらいの水準であり、価格のグロスが嵩むがゆえに単価を抑えてはいるのでしょうが、三菱物件とは言え、高級感・ブランド感に欠けるパークワンズシリーズですし、前述のように間取り面も非常に地味であることを考えると強気な価格帯と感じます。



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