ザ・パークワンズ芝公園【ここも直床、管理費も高め】2階23㎡3,288万円(坪単価480万円)

続けて、ザ・パークワンズ芝公園。

設計・施工は村中建設で、デザイン監修はインタープランデザインセンターの福田氏です。

福田氏はザ・パークハウスシリーズの実績が非常に豊富な方で高単価帯の当物件への起用は納得なのですが、外観は少々インパクトに欠けるものですね。

バルコニー手摺を部分によって使い分けることで動きを出していますが、坪単価500万円以上のお部屋が中心となる物件ということを考えると少々淡泊な印象があります。

エントランス周りには白系の天然石を用いたり、古川の水紋を思わせるガラスオブジェを施すなどの工夫も見られますが、20㎡台中心とは言え、総戸数81戸というそれなりのスケールの物件であることを考えるとさらなる「違い」を演出してくれても良かったのかなと。

なお、当パークワンズも先行2物件同様に直床となります。
ワンルームプランが中心のブランドなので致し方ない部分はあるでしょうし、ワンルームタイプは大規模なリフォームの必要性がほとんどないことを考えると二重床のメリットも多くはありませんが、ほぼほぼ200mmとなるはずのスラブ厚も180mm(以上)となっていますし、特に50㎡の2LDKプランにとっては悲しいパフォーマンスと言わざるを得ないでしょう…。
大概の物件が200mmで個性がないので普段はほぼほぼスルーしている点ですが、これはちょっと目立つのでコメントしてみました(ボイドスラブの場合は当然もっと厚くなります)。

前回のザ・パークワンズ芝公園

公式ホームページ
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お部屋は23㎡の1K、位置的には北東角住戸となります。東側は隣接建物の影響が強いため、開口部が施されてはいませんが、北側は古川となるポジションです。低層階は首都高の影響もあり採光が芳しくありませんし、古川の眺めもけしてきれいなものではありませんが、首都高よりも低い位置にあるがゆえに、首都高の騒音の影響を受けにくくはなるでしょう。

間取りとしては、廊下(動線)上にキッチンを設けたごくごく一般的な1Kプランとなります。

コーナー部分に柱の食い込みがあり、ベッドルームの形状はけして褒められたものではありませんが、入口ドアは開き戸でなく引き戸となっているのでデッドスペースは小さく済んでいます。

なお、当物件の1Kタイプはこのように廊下に洗濯機置場が設置されているケースと通常通り洗面所内に洗濯機置場が設置されているケースの2パターンがありますね。

一長一短かとは思いますが、家事のしやすさで言えばこちらの方が有用でしょうか。

なお、1Kタイプのトイレは洗面所内になります。

坪単価は480万円。当物件では数少ない500万円未満のお部屋となります。
上層階住戸は前回の記事で述べたように東京タワーが足元まで見えるため約550万円という水準になりますが、正面方向でなく斜め方向(北西)ということなども影響し、上下階の単価差は思っていたよりかは小さめな印象となるでしょうか。

やはり前回の記事で書いたように東京タワービューとなることの賃料の割増なぞたかが知れており、利回りを考えるのであれば首都高沿いの低層階は恰好のターゲットとなるのですが(特にタワマンは魅力です。タワマンのような背の高い建物は首都高沿いであるケースが多いので目立って悪い環境という印象にはなりにくいですし、共用部などの魅力が十分なので首都高沿いの住戸などでもいいお家賃で容易に借手が付きます)、ここの低層階は首都高沿いであることが価格に折り込まれているかと言うと疑問の残る水準でしょう。そもそも利回りを重視する方は新築のこのような単価帯の物件にはあまり興味がないと思いますので、そういう意味での難しさもあるでしょうね。

設備仕様面は、コンパクト物件ということでやはりディスポーザーはありませんし、床暖房も50㎡超のプランのみとなります。
水回り天板はクオーツ系人造石、食洗機はありません。

管理費は406円/㎡。内廊下ですが、ディスポーザーなしですのでかなり高いですね。総戸数81戸とは言え20㎡台中心ですので、スケールメリットが享受できていないのは間違いありませんが、平均専有面積60㎡程度で総戸数40戸弱程度の物件と同等のスケールがあるわけですし、400円/㎡超はちょっと高すぎる印象ですね。

いわゆるワンルーム投資マンションは大きな物件が少なく管理費単価が高めになることが少なくありませんが、当物件はワンルーム物件の中ではそこそこのスケールがありますのでもう少しランニング面での優位性を強調できていると良かったでしょうね。
やはりスケールがありながらも高かったザ・パークワンズ品川戸越同様でもうひと頑張り欲しかったです。

駐車場は全3台で身障者用1台を除き機械式となります。

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