オープンレジデンシア東中野パークサイド【パークサイドの第一種低層住居専用地域】1階71㎡7,098万円(坪単価332万円)

オープンレジデンシア東中野パークサイド。

東中野駅徒歩5分(都営線。JR線は徒歩6分)、落合駅徒歩7分の地上3階地下1階建総戸数52戸のレジデンスです。

地下住戸を設けての戸数ではありますが、低層建にしてはスケール感のある物件で、あまり見た覚えがないタイプのオプレジになりますね。

やはり第一種低層住居専用地域だったオープンレジデンシア下北沢ウエストテラスほどのインパクトはありませんが、敷地の一部が桜山公園と向かいになるパークサイドで特に東中野駅から北西方向にあたるエリアでは数少ない第一種低層住居専用地域内の物件となります(南西側にはわりとあります)。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。エントランスフロアよりも1階下に位置する住戸で建築基準法上は地下1階となる表記上も視界的にも地下となるお部屋です。

前述の通り、第一種低層住居専用地域に位置しているので、地階でも多少の日照を得ることは出来るのでしょうが、テラスもけして大きなものではなく、東側に開口部を施すことの出来ていないLDは少々閉塞感があるかもしれません。

間取りとしては、そのLDのポジションと形状がポイントとなるでしょう。
北と南でテラスに挟まれたポジションなので通風面はそこそこ期待が出来、湿気が溜まりやすい地下住戸にとっては良い材料です。

LDには柱が食い込んでいないあたりも悪くないですし、角住戸としてはかなり玄関廊下をコンパクトに出来ている点も評価して良いでしょうね。

また、3LDK角住戸としては小ぶりな70㎡ちょっとのプランではありますが、LDK15.3畳、主寝室7畳というのは大きい方ですし、収納もなかなか充実したプランで全体的な効率性も悪くない印象です。

坪単価は332万円。桜山公園のパークビューとなる上層階住戸は坪単価400万円を超えていますのでそういった住戸との単価差はそこそこありますが、地下住戸であることを考えるともう少し目に優しい価格帯が相応しかったのではないでしょうか。
オプレジとしてはグロスが嵩んでいる類のお部屋でもありますし…。

ちなみに、当物件は30㎡台から用意されており、当プランは最も大きな面積帯となります。
第一種低層住居専用地域、公園隣接という立地条件からすると70㎡台中心の物件でも何らおかしくなかったのですが、70㎡超はこの南東角住戸と南西角住戸に限られており、南向き以外は30~50㎡台が多くなっています。

大き目の面積帯のお部屋を意識して駐車場を中途半端に設けるぐらいなら小ぶりな面積帯中心で駐車場をなくしてしまった方がバランスがとれると考えたのだと思いますが(当物件には駐車場がありません)、第一種低層住居専用地域のパークサイドマンションであることを考えると(おまけに通学校の白桜小学校もほど近い)、少々勿体ない印象にはなりますね。

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