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築25年以降は値下がりしにくいとか言うけれど…

サンクレイドル横濱妙蓮寺【インターロッキングの緑道隣接】2階71㎡3,788万円(坪単価176万円)

サンクレイドル横濱妙蓮寺。

妙蓮寺駅及び大口駅徒歩18分の6階建総戸数58戸のマンションです。

妙蓮寺駅からはかなり距離があり、横浜線の高架を超え、アドレスとしては鶴見区東寺尾となるポジションに誕生する物件です。

駅距離は大きなデメリットになってしまいますが、水道道から内に入った第一種住居地域で南東面が入江川せせらぎ緑道に面しているというかなり特長的なポジションになります。

入江川せせらぎ緑道は、幅自体は大したものではないのですが、川沿いにインターロッキングの歩道が整備されており、それに面した全戸南東向きのランドプランはなかなかに魅力的なのではないでしょうか。

この界隈は駅距離のあるポジションということであまりマンションが供給されるエリアではないのですが、このポジション及び敷地形状ならマンションに適していると思います。
そのようなエリアゆえに周りは戸建を中心とした低層建物が多く、低層階でも日照良好、中層階以上では視界抜けが得られるという点も魅力です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南西側には戸建が隣接しているので2階だと視界が妨げられますが、南東側は前述のように緑道となりますので、低層階でも前建となる戸建てまでの距離が十分に確保された日照良好なポジションとなります。

緑道沿い(川沿い)の開放感もさることながら、1階住戸でも緑道のインターロッキングの歩道よりも高い位置にあり、一般的な2階住戸以上の高さを感じることが出来るのも良い材料でしょう。

間取りとしては角住戸なりに物件内では大き目の面積にはなっていますが、緩やかにカーブしたような敷地形状が影響し玄関位置が北側に引っ張られてしまっているのが痛いですね。

廊下が何度もクランクしていることからも分かるように角住戸としてもかなり廊下の長いものとなってしまっています。

昨今はマンション価格の高騰により中小デベ物件は特に角住戸でも70㎡程度となることが少なくありませんが、そういった大きさの角住戸は多くが玄関廊下を一直線とした中住戸と同じような居室配置を採用しており、この面積帯でこのような廊下の長さとなるケースは非常に限られています。

角住戸なりに廊下に窓を設けるなどの工夫が施されているのは魅力ですし、LDもスパンは今一つながらスパン目一杯に開口部を施している点も評価できるのですが、10畳ちょっとしかないLDを見てもやはり効率性という意味では少々残念なプランとなります。

ただ、柱の食い込みはほとんどないですし、収納配置も上部なので居室形状が良好である点は大いに評価して良いでしょう。
洋室2の引き戸はきれいに開け放つことの出来るタイプ、かつ、方立ても小さめなのでLDとの一体感が高く出来ているのも◎です。

坪単価は176万円。中小デベ物件らしく角住戸と中住戸の単価差はほとんど見られません。
馬場2丁目に2014年に分譲された同様のバス便物件ミッドヒルズレジデンスが平均坪単価約165万円でしたので、幾分の値上がり感はありますが、それよりも緑道沿いのポジションであることの影響の方が大きいのではないでしょうか。

緑道沿いの珍しいポジションとは言え、駅距離のマンションがウケないこのご時世では相場並の値上がり感のある値付けとするのは難しいでしょうね。

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