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ブランズ六本木ザ・レジデンス【一言で言うとパークマンション風???】105㎡28,500万円(坪単価897万円)
2018-02-21

続けて、ブランズ六本木ザ・レジデンス。

設計・施工は清水建設で免震構造が採用されています。
8階建の物件ですので、免震構造の必要性は高くないはずですが、フォレセーヌ赤坂檜坂、パークマンション檜町公園という近々の比較対象となる物件が免震構造を採用していたということもあり、免震構造の採用がマストだったのは想像に難くはありません。
そもそも東急不さんはブランズザ・ハウス一番町ブランズ永田町、そしてブランズ六番町でも免震構造を採用していますし、財閥系デベロッパーよりもむしろ免震の採用に前向きな印象もありますしね。

さて、当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのが前回の記事でもちらっと申し上げたデザイン面です。

直近にはあまりにデザインに秀でたパークマンション檜町公園が誕生していますし、生半可なデザインでは高級感を演出するのには不十分なエリアとなりますので、東急さんがどのようなものを提案してくるのか非常に興味深かったのですが、一言で言うとパークマンション風(?)でしょうか。

パークマンション檜町公園はそれまでに分譲されてきたパークマンションとは少々趣のことなるものだったのでこことは似ても似つかないものですが、従来の多くのパークマンションを彷彿させるような部分が少なくありませんね。

ただ、それもそのはずでデザイン監修はパークマンション赤坂氷川坂などパークマンションシリーズなどの超高額物件での実績が豊富な三沢氏(ミサワアソシエイツ)が起用されています。

そのため、高額物件として何ら違和感のないクラシカルで高級感のある仕上がりにはなっているのですが、この物件を知らない方が「パークマンションです」と言われたら信じてしまいそうなデザインの物件で、そういった物件を見慣れている方からすると若干面白味のなさを感じる部分もあるのではないかとも思ってしまうのですが贅沢な悩みでしょうか(汗)。

宮殿を彷彿させる南頂点部のデザインや南東道路と南西道路どちら側からも入れる三つ又のエントランスアクセスなど要所要所に工夫がなされている点にも感銘を受けるのですが、オンリーワンな存在とまで言えるかどうかは微妙なところかな。

なお、共用施設は、フォーマルラウンジ、コンサバトリーラウンジ、ライブラリー、倶楽部ラウンジ(パーティールーム)、グリーンコート(中庭)など、1階部分に贅沢な複数の空間を確保されており、総戸数51戸の物件としてはかなり充実したものと言えるでしょう。

前回のブランズ六本木ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_0843[1]
お部屋は105㎡の2LDK、南東向き中住戸です。南東方向は中層階以上で視界抜けの得られる上々のポジションで、日照も良好です。

間取りとしては100㎡を超えるゆとりあるものですが、これでも物件内では小さめのものとなります。
当物件には中庭向き(敷地内向き)のポジションにも住戸が施されており、面積帯としては55㎡~あるのですが、そういったほんの一部のお部屋を除いた大半のお部屋が100㎡超の面積設定となっています(最大は313㎡)。

この界隈の物件はほとんどが平均専有面積100㎡を超えており、プラウド六本木のように平均専有面積140㎡超というケースもありますので、当物件が突出しているとまでは言えないのですが、150㎡超のプランを数多く有しており少なくともそれに匹敵するゆとりあるプランニングがなされた物件と言えるでしょう。

当物件は南東・南西の角地で日照の得られるお部屋が多くなっているとはいえ、多少小ぶりな面積帯のニーズも十分にある立地ですし、もう少し面積帯の小さなお部屋を多くすることで広いニーズを吸い上げるという戦略もあり得たかと思うのですが、100㎡超とそれ以下とでは大きく単価が異なるマーケットが出来てしまっているのが近年の都心一等地の顕著なトレンドであり、一般的なエリアのように「面積を抑えてグロスで安さを強調する戦略」ではむしろ平均単価が下がってしまうはずです。

一般のエリアでは面積を絞ることが利益につながることが少なくありませんが、このようなエリア・属性の物件では面積を絞ってしまうとそもそもプロジェクトとして成立しないレベルになってしまいますね。「20~70㎡台で坪単価1,000万円前後」のお部屋ニーズを発掘するのが難しいのは言うまでもありません。

なお、当プランの特徴としては2つに分離された廊下が挙げられます。
ホール1は玄関側ということでしっかりと幅をもたせた優雅なもの、ホール2はプライベートにつながる部分で無駄の少ない効率的なものを目指しているように思います。

ベッドルームからはLDを経由しないと外に出ることが不可能ないわゆるリビングスループランとなっているのでPP分離上は優れたものとは言い難い面がありますが、100㎡そこそこのプランですので、無駄な面積は少ない方が良いでしょうし、まずまずバランスよく纏めた印象のプランにはなりますね。

各居室にはしっかりとした畳数が確保されていますし、収納もかなり充実させることが出来たプランとなります。

坪単価は897万円。先ほどの特長豊かなお部屋と比べても単価差は大きいとは言えず、プラウド六本木の同じぐらいの面積帯のお部屋と比べても少々強気な印象のあるお値段設定という印象です。

先日の2018年1月の首都圏マンション発売戸数の記事でも言及したように不安定な株式市場などの影響もあるのか都心部の億ションの売れゆきに陰りが出始めている印象もありますので、そのあたりには注意が必要かもしれませんね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石仕様などはもちろんのこと、主寝室とキッチンにも床暖房、全室ビルトインエアコン、ジャクソン社製のバスタブなど最高クラスのものとなっています。

個人的に珍しいと思ったのは浴室及び洗面室床のスペイン産の長形タイルでしょうか。フローリングのような木目調のタイルでタイルでありながらあたたかみのあるデザインです。

管理費は635円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュ(及びゼネラルマネージャー)、バトラーガードによる24時間有人管理、そして各階ゴミ置場という申し分のないものとなっているので致し方ない水準でしょうか。
なお、かなり意外だったのは管理会社が東急コニュニティーでなく大京アステージだったことですね。
当物件の売主には東急さんの他に大京さんが名を連ねてはいるのですが、マンション名から分かるように明らかに東急さんの持分比率の高い物件ですし、ライオンズはこういった超高額物件の実績がほぼありませんのでてっきり東急グループが管理するのかと思っていました。

駐車場は全52台で、うち平置が25台、機械式が27台となり、100%を超えています。
平置のうち3台は1階住戸の専用駐車場(プライベートガレージ)で、フォレセーヌ赤坂檜坂同様に地階にあるにプライベートガレージに隣接した位置に玄関(+ガレージルーム)を設けたメゾネット住戸が存在しています。
一般的には売りにくい低層階住戸にも特長を設けた上手な設計ですね。

タクシーやハイヤーなどを利用する際に使うであろう1階のフォーマルエントリーの他、地下1階の駐車場内にはプライベート感の高いコーチエントリーも用意されておりプライバシー面への配慮も申し分のない物件です。



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