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オープンレジデンシア駒沢【約10年ぶりの駅近の第一種低層住居専用地域】4階71㎡9,880万円(坪単価458万円)
2018-02-26

オープンレジデンシア駒沢。

駒沢大学駅徒歩4分の地上3階地下1階建総戸数30戸のレジデンスです。

久々に駒沢大学駅至近の第一種低層住居専用地域に誕生する物件となります。2008年のベリスタ駒沢以来となるでしょうか。

ベリスタ駒沢よりもさらに落ち着きのあるポジションで、駅と駒沢オリンピック公園の中間付近という意味でも絶妙ですね。

ただ、30~50㎡台が少なくないオプレジらしさの強いプランニングになっているのはやはり残念です。
駒沢大学駅の第一種低層住居専用地域には、グランドヒルズ目黒東が丘(こちらとは異なり東が丘側になります)という一級品の低層邸宅があるぐらいですし、このような生粋の第一種低層住居専用地域に位置した物件であることを考えるとやはり少々の勿体なさみたいなものを感じずにはいられません。

しかしながら、一方で立地なりにかなり高級感を意識したデザインを追求しているあたりに努力の跡が見えますし、オープンレジデンシア東中野パークサイドもしかりで第一種低層住居専用地域であっても駅近であれば「コンパクト」というのがオープンハウスさんの基本戦略ということにはなってくるので致し方ない部分ではあるでしょう。

これまでの常識からすると第一種低層住居専用地域は専有面積が大き目のファミリータイプとなるのが普通だったのですが、そういった状況だったがゆえにこういったエリアには小さめのお部屋が少なかったとも言えるわけで、多少高くともこういったタイプの物件にはなんだかんだニーズがあるのが近年の傾向ということにもなってくるのでしょう。

まぁ、大手財閥系デベだったら億ションを作っても十分に売れるポジションであり、100㎡超のプレミアムプランを供給し単価を高くする(利幅を大きくする)ことが容易に想像できるわけですが、オプレジの場合はそういった戦略が難しく「70~80㎡では単価を伸ばすのが難しい⇒30~50㎡が多くなってしまう」…そういった事情があるでしょう。

この立地で採算がとれるのは「小さめ」もしくは「かなり大きなもの」ということなのです。

公式ホームページ
IMG_0840[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。周りは戸建ばかりなのでこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けさえも得ることが出来ます。

一口に第一種低層住居専用地域と言っても同じような高さ制限目一杯に建てた低層マンションが多いことも少なくなく、第一種低層住居専用地域というのは日照は日影規制で確保されていても視界抜けの得られるないのがほとんどなのですが、当住戸は視界抜けも得られるかなり恵まれたポジションということになりますね。

間取りとしては、そんな恵まれたポジションゆえに物件内では数少ない70㎡超のプランニングがなされています。このプランを除くと70㎡超となるのは76㎡と92㎡のルーバル付のものだけになりますね。

柱の食い込みは大半のオプレジ同様で目立ちますが、角住戸にしては小ぶりな面積帯であることを考慮し、廊下を短くすることで効率性を高めているのは評価出来る点でしょう。

収納は少なめではありますが、LDをかなり玄関寄りに配置し廊下を短くしたことで、LDKを16.5畳確保出来ており、居室畳数は70㎡ちょっとの角住戸にしては大きな方となっています。

前述のように視界抜けも得られるポジションであることを考えると、バルコニーの奥の窪んだ位置に配置され、かつ、開口部の小さなLDは非常に残念に感じますが、この専有部形状ではLDを角に持ってくるのは非常に難しかったのは間違いないでしょう。

ただ、洋室3の引き戸をもっと大きく開け放つことのできるウォールドアなどにして、場合によっては洋室3をつなげることで二面採光の大きな空間として使えるようになっていると良かったでしょうね。

なお、玄関はクランクインではありますが、玄関ドアの正面が洗面浴室というのは微妙です…。

坪単価は458万円。視界抜けも得られる最上階南西角住戸という魅力の高いポジションのわりには単価はそこまで伸びていないですね(念のため言っておきますが、安いという意味ではありません…)。前述のように大手デベが100㎡超のプレミアムプランを設計していたら坪単価500万円は間違いなく超えていたはずで、そういったものと比較すると「伸びていない」ということが言えると思います。

富裕層が70㎡の部屋を買うことはまずないわけで、小金持ちの実需層を狙うとなるとこの単価設定が限界ということになるでしょう。十分にいいお値段ではありますけど、30~50㎡台のお部屋と比べ魅力ある条件面という意味でも単価が伸びていない印象になります。

まぁ、第一種低層住居専用地域ではない駒沢大学駅徒歩7分の地ではありましたが、プラウド目黒東が丘の上層階も同じような水準でしたのでオプレジとしてはいいお値段にはなるんですけどもね(プラウド目黒東が丘はプラウドにしては意外にも最大でも80㎡台でしたのでそこまで高額なお部屋はありませんでした)。



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