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オープンレジデンシア駒沢【コンパクトを厭わず23区年間供給棟数N0.1】3階37㎡4,980万円(坪単価441万円)
2018-02-26

続けて、オープンレジデンシア駒沢。

設計はオプレジではお馴染みの長谷建築設計事務所、施工は多田建設です。

30~50㎡台が少なくない総戸数35戸の物件ですので、スケール感はありませんが、質感豊かな外壁タイル、随所に設けられた木調ルーバー、エントランス周りの天然石をふんだんに用いた設えなど、「ザ・ハウス」シリーズを除いたオプレジの中では最も高級感を意識した類の物件と言って良さそうです。

文京区小日向の第一種低層住居専用地域にあるザ・パークハウス小日向に似た雰囲気もある物件ですね。

なお、当物件は地上3階地下1階建の4フロア構成で地下1階フロアには独立した地下住戸が複数戸存在しています。
世田谷区内では独立した地下住戸を禁止する条例が設けられていますので、オープンレジデンシア下北沢ピアース下北沢エラヴィオ等々力など1階から地下1階にかけてのメゾネット住戸を設計することで地下を有効活用するのが一般的なのですが、ここは驚いたことに独立した地下住戸が存在しているのです。

私はこの条例に精通しているわけではないのですが、何か抜け道があったということなのでしょうが…。
確かわざわざ掘り下げる形で作った地下住戸でなければOK(土地に自然な傾斜が生じていることにより地下住戸が生じてしまうのであればOK)だったと記憶していますが、この敷地ってもともとそんな傾斜があるようなところではないよね???
ご存知の方がいたら教えておくんなまし。

前回のオープンレジデンシア駒沢

公式ホームページ
IMG_0841[1]
お部屋は37㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は細いですが道路に面しており、向かいは戸建となりますので、この階でも圧迫感はありません。

間取りとしては、グロスの嵩みを抑えた小ぶりな1LDKということになりますね。
前回の記事で書いたようにオープンハウスさんのような中小デベがこのエリアで採算をとるためにはこういったプランをいくつかは用意しなければならない、そういうことでしょう。

オープンハウスさんは、「オープンレジデンシア創世記」だった2011~2013年ぐらい、いや、マンション価格が高騰する2014年ぐらいまではコンパクトプランの供給は少なくし、都心部でもファミリーをメインターゲットとした供給を重ねることでブランディングを高めて行っていたので、個人的にも期待していた部分があったのですが、その後のマンション価格の高騰でここ1~2年は小さな面積帯のお部屋がかなり目立つようになってきています。

今やオープンハウスさんは東京23区での年間マンション供給「棟数」でダントツN0.1を記録するぐらいですし、とにもかくにも「棟数(プロジェクト数)」を重視している様子が強く伺えますね。

さて、当プランですがバルコニー側の柱でさえも食い込みがあるのは、オプレジでは普通のこととはいえ、単価帯を考えるとやはり残念です。

柱が食い込むことで柱と柱を結ぶ窓際上部の梁のデッパリも必然的に大きくなりますね。

ただ、意外にもLDKは10.6畳と広めですし、収納もしっかり、さらに浴室も1416とするなど全体的に40㎡程度の広さを感じることのできるプランとなっているのは評価出来る点でしょう。

玄関廊下はコンパクトではありますが、それを加味しても不思議なほどゆとりを感じることが出来るプランです。

坪単価は441万円。正直、このような大きさのプランがこのような閑静な第一種低層住居専用地域にあることの意味が見出しづらかったりはするわけで(落ち着きがあるとはいえ、この階ではプライバシー面で優れているとは言い難いですし)、この単価帯でのニーズがどれほどあるのか定かではありません。

駒沢オリンピック公園をフル活用したい方にとっては魅力ある物件ですし、単身者の実需ならばむろん検討対象にはなるのでしょうが、将来的に賃貸に回すなどを想定した場合の利回りは非常に低くなってしまうことには注意が必要でしょう。
小ぶりなタワーではありますが、駅前のシティタワー駒沢大学のような属性の物件ならば賃料の上乗せは可能ですが、このような立地・属性の物件では賃料はそれほど伸びないでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板などが採用されています。特別なものはありませんが、高価格帯のオプレジらしい仕様にはなっています。

管理費は222円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、30~50㎡台も少なくない総戸数35戸の小規模物件ということでそれほど安くはありませんね。

駐車場全6台となります。オプレジシリーズはコンパクト中心のプランニングに合わせ駐車場をなくしてしまうことも少なくないので、6台はかなり多いです。
60㎡以上のプランは15戸となった物件ですし、設置率はオプレジにしてはかなり高いですね。珍しく立地面を加味しているようです。



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