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プラウド宮前平【高低差はきついが、バランスのとれたポジション】3階83㎡6,690万円(坪単価266万円)
2018-02-23

プラウド宮前平。

宮前平駅徒歩7分の地上5階地下1階建総戸数134戸のマンションです。

宮前平駅から北方向、宮前平中学校の手前に誕生する物件です。
先行して分譲中、かつ、長期分譲となっているプラウドシティ宮崎台は宮崎台駅と宮前平駅の中間付近にありますので、宮前平駅までの距離はさして変わりませんが、こちらは線路沿いではないですし、イーストとウエストを合わせると総戸数400戸を超えるビッグコミュニティだったプラウドシティと比べると立地の印象的にもスケール的にも違いのある物件となります。

こちらの通学区は富士見台小学校でプラウドシティの宮前平小学校とは異なりますが、中学校は同じ宮前平中学校で、小中共に学校が至近のポジションという意味での魅力もあるでしょうね。

駅からの道程は標高にして20m以上の高低差があり、徒歩分数表記以上の労力が必要なのは言うまでもありませんが、ほど近いポジションに湯けむりの庄(温泉施設)がありますし、足腰を鍛えつつも温泉で体を癒す生活も魅力っちゃ魅力ではないでしょうか(笑)。

駅南では徒歩3分という駅近立地にザ・パークハウス宮前平が分譲中で駅近とスケールを両立させているという意味での希少性のある物件になりますが、あちらは定借になります。ここは、この界隈の所有権物件では数少ないスケール(100戸超)とブランド、さらに環境面をも両立させた物件になるでしょう。

公式ホームページ
IMG_0936[1]
お部屋はイースト棟の83㎡の4LDK、北東角住戸になります。北東方向は宮前平中学校となるポジションですが、中学校はこの物件の敷地よりも一段低い土地となりますし、校舎との距離も離れているので、圧迫感などのないまずまずの条件となります。
東側道路の向かいには3階建の建物がありますが、その手前に当物件の駐輪場や植栽がありますので距離はかなり確保出来ており、この階からは丁度良い感じに植栽が望めそうですね。

間取りとしては、南に面した角住戸や上層階ルーバルプランなどと比べると幾分小ぶりではありますが、プラウドシリーズらしくしっかりとした面積を確保した印象のあるものとなります。

3LDKでなく4LDKであり、4LDKとしては小ぶりなものにはなるのですが、洋室3のウォールドアを開け放つと違和感なく3LDKとして使える潰しの効いた設計ですし、グロス価格の嵩みを嫌う中小デベではなかなか実現出来ない大きさとも言えます。

また、LDの入口付近のデッドスペースは少々大き目ではありますが角住戸としては廊下が短めに出来ている点にも好感の持てるプランで、83㎡の4LDKという面積帯なりに上手に纏めている印象があります。

なお、最大の特徴はバルコニーになるのかもしれません。
角住戸ながらバルコニー幅が小さめなプランではあるのですが、かなり奥行のあるものとなっており、あまりに見たことのないタイプのものとなりますね。

南側隣接住戸のバルコニーとつながっておらず、バルコニーのプライバシー面でも非常に優れたタイプとなります。

一方で少々残念に感じるのは北側(妻側)の造りですね。

バルコニーがないのは仕方ないにしろ、視界面を考慮すると開口部幅はもっと確保出来たのかなと…。
洋室4ってこんな小さな窓1つで居室要件(採光要件)を満たせているのかいな???

LDのコーナーサッシは小さなものではあるものの、外観上は良いアクセントになっていますし、梁のほとんどを空中に出せている点も良いですね。

坪単価は266万円。建築基準法上は2階となる低層階住戸ではありますが、北傾斜の地ですので、北~北東方向の視界は3階程度の感覚になるでしょうし、角住戸であることを考えるとこなれた単価という印象になります。

中小デベ物件であれば角住戸プレミアムを乗せるのが困難な市況(そもそもの単価が高額なご時世なので角住戸プレミアムを乗せると中小デベでは顧客を見つけるのが難しい)ですので、このような単価設定になるのは何ら特別なことではないのですが、当物件の場合はプラウドシティ宮崎台の販売が好調とは言えないことも影響しているのか、大手デベ物件にしては角住戸プレミアムが最低限の水準に抑えられているように思います。

なお、当物件は北傾斜の地、かつ、前建の影響があるため、南向き住戸の南面条件は芳しいものではなく、いわゆる「ノン南向きゆえのパンダ価格」というケースには当たらないでしょう。



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