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パークホームズ本郷ザ・レジデンス【こちらは太栄館跡地×希少な間取り】4階84㎡12,290万円(坪単価486万円)
2018-02-25

パークホームズ本郷ザ・レジデンス。

春日駅徒歩5分、後楽園駅徒歩8分、東大前駅徒歩9分、本郷三丁目駅徒歩11分の7階建総戸数30戸(非分譲住戸4戸含む)のマンションです。

春日駅や後楽園駅はこの地よりも大分低い位置にあり、徒歩分数以上の労力が必要なポジションになりますが、東大前駅は大差ない標高にあり比較的アクセスしやすいでしょう。

敷地面積約1,400㎡、総戸数30戸の物件ということで三井さんの物件にしては小ぶりなものにはなりますが、三井さんが手がけるだけのことはある歴史ある地に誕生する物件ですね。

当物件のポジションは言問通りから1本入った老舗旅館太栄館(蓋平館別荘)跡地で石川啄木が住んでいたことでも知られています。

同じ本郷6丁目でも東大の向かいほぼほぼ本郷通り沿いとなる地のパークホームズ本郷東大前とはかなりイメージの異なる物件となりますね。

なお、本郷6丁目は本郷アドレスの中で唯一の誠之小学校の通学区になります。
ここ1年半あまりの間にインプレスト文京東大前グローリオ文京東大前ヒルズと誠之小学校の学区となる物件が分譲されているのでそこまで需要は溜まっていなそうですし、不動産表記上徒歩11分と少々距離があるのが玉に瑕ですが、三井ブランド×誠之小学校というだけで注目していた方も少なくなさそうですね。

公式ホームページ
IMG_0932[1]
お部屋は84㎡の3LDK、南西角住戸です。4階は南側に本郷ハイツの影響が残るポジションにはなりますが、日照的には何ら申し分のないポジションですし、西傾斜の地ですので南西方向には視界抜けも得られる好条件となります。

間取りとしては、そのような日照良好・視界良好なポジションゆえに物件内では大き目のものが設計されています。上層階には100㎡超のプレミアム感のあるプランも用意されてはいますが、そういった特殊住戸を除くと最も大きな部類のプランと言うことになります。

なお、プランとしてはかなり珍しいタイプのものになりますね。
敷地形状が功を奏したと言えるプランで、玄関位置と豊かな南面スパンが最大の特長と言って良いでしょう。

北東側にある南東向き中住戸との位置関係をご覧いただくとお分かりのように当角住戸は敷地形状の影響で無理なく「この位置」に玄関を設計出来ているのが素晴らしいのです。

小規模物件、かつ、不整形なフロア形状が影響し、柱の食い込みが見られますが、これぐらいならば許容範囲内ですし、お手本のようなT字型の廊下でPP分離が図れている点も絶妙と感じるプランです。

廊下が斜めになっている部分があり、収納も歪な形状のものが少なくないなど、住む方のセンスが問われる部分があるのは否定しませんが、T字型の廊下と出来たことで玄関正面にニッチカウンターを設けることが出来ていますし、高額住戸ならではの玄関周りの豊かな設計も一見の価値があるでしょう。

この面積帯・価格でありながら浴室が1620でなく1418なのはいただけませんが、それ以外の部分は面積帯なりの広さを感じることが出来るプランです。

なお、LDだけだと13~14畳ほどとけして大きなものではありませんので、LDに隣接するベッドルーム2の引き戸が扉1枚分しか開けられないのは好みの分かれるところでしょうね。

他の2室がしっかりと独立した位置にあることを考えるとLDと一体利用可能な設計の方が良かったかもしれませんね。
まぁ、柱の食い込み(つまりは梁)の影響で窓際の方立てが大きくなることは避けられず、完全に開け放つことのできるものとするのは難しかったのだとは思いますが…。

坪単価は486万円。若干の方角の違いはあるものの同階中住戸よりも1割以上高い水準でインパクトのある開口部を有した角住戸ゆえのプレミアムが乗っかった水準になります。

ただ、近年は優に億超えとなるお部屋であっても都心部では地味な印象のあるプランが増えてきていますし(都心部では億超え程度では大したお部屋ではないですからね…)、豊かな玄関に加え、タワマンを除くと珍しいほどの充実した開口部を兼ね備えたプランであることを考えると割高な印象はないですね。

朝陽館跡地のザ・パークハウス本郷(同じ本郷アドレスでもポジションはかなり異なります)と近似した単価帯で、こちらにはあちらほどのスケール感はありませんし内廊下設計でもないので共用部のグレード感では負けますが、プラン面ではこちらが圧倒しているように思います。



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Re: 学区

コメント有難うございます。

そうか、誠之小学校に非常に近いにもかかわらず指ヶ谷小学校でしたね。自分で書いておいて忘れていました。
ご指摘有難うございました!

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