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パークホームズ本郷ザ・レジデンス【中住戸にしては工夫あるプランだが、廊下は勿体ない】2階76㎡9,490万円(坪単価410万円)
2018-02-25

続けて、パークホームズ本郷ザ・レジデンス。

設計はみらい建設工業、施工は青木あすなろ建設とみらい建設工業のJVになります。

みらい建設工業は青木あすなろ建設グループ(高松コンストラクショングループ)で土木工事をメインとしているので、マンションの施工実績は多くはなく、パークホームズ世田谷代田ぐらいしか思いあたらないのですが、施工には青木あすなろ建設も携わっていますし違和感はないでしょう。

価格帯が価格帯なので、設計のネームバリューは少々寂しい印象にはなりますが、デザイン監修には日建ハウジングシステムが起用されており、特にエントランスホールは素敵ですね。

ツートンカラーのような外観デザインは価格帯なりの高級感が伺えるものではありませんが、植栽豊かなエントランスガーデンを望むガラス面の大きなエントランスホールは日建ハウジングステムらしい瀟洒な出来です。

ちなみに、ランドスケープデザインにはオリエンタルランドのグループ会社と言う歴史を持つグリーンアンドアーツが起用されています。

前回のパークホームズ本郷ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_0931[1]
お部屋は76㎡の3LDK、南東向き中住戸です。2階ということで前建の影響は避けられませんが、道路の向かいは4階建となりますので、日照を得ることは可能なポジションです。ただ、接道しているとは言ってもかなり細い道路になりますので、お見合い感には注意が必要でしょう。
もっと道路からセットバックした位置に建物を建てることが出来ていれば良かったのでしょうが、敷地にゆとりのある物件ではないのでそれを望むのは酷でしょうね。

間取りとしては先ほどの角住戸の隣に位置したプランとなります。
敷地形状に沿って歪なフロアプランとなっているがゆえにキッチンとマスターベッドルームの間に柱が存在してはいますが、一般的な中住戸よりもワイドスパンを採用しているという点には魅力を感じることが出来ますね。

LDは南側頂点付近の柱の食い込みが気にはなりますが、L字型のサッシを採用したことで中住戸としては大きな開口部を施すことが出来ていますし、玄関廊下の形状的にも特徴のあるプランですね。

廊下を大きくクランクさせたことで田の字ベースの中住戸と比べるとかなり廊下が長くなってしまっているあたりに勿体なさを感じずにはいられないのですが、このような価格帯・立地の物件ともなると単調な田の字に疑問を感じる方もいらっしゃるでしょうし、外廊下物件なりに頑張っている様子が伺えます。
※この価格帯の物件であることを考えるとやはり内廊下が相応しかったように思いますが、敷地形状からするとちょっと難しかったようですね(内廊下にしてしまうと中住戸に2室の行灯が避けられない)。

なお、先ほどの角住戸側は順梁でしたが、こちら南東面は逆梁工法が採用されており、LDのサッシはいわゆる腰高窓となっています。逆梁カウンター部分の畳数消費を考慮するとLDは12畳に満たない大きさしかありません。

そのため、76㎡の3LDKであることを考えるとLDに若干の手狭感があるのは事実ですが、廊下の長さを考えると仕方ないところですし、廊下の長さのわりには収納を充実させることが出来ている印象のプランにはなるでしょう。

坪単価は410万円。前述のように工夫の見られる中住戸ではありますが、先ほどの角住戸のようなインパクトはありませんので低層階にしては若干強めの印象になるでしょうか。

このような価格帯になってしまうのであれば廊下は一直線とし、その分LDが2~3畳広い方が魅力的だったようにも感じるのですが結局、全26戸が一括分譲となっており、やはり「本郷×誠之小学校区×三井ブランド」は強し…という感じでしょうか。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついているのは流石ですし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、カップボード、トイレ手洗いカウンターなど、違和感のないものがそろっています。

ただ、この価格帯ながら「パークコート」でなく「パークホームズ」が採用されていることからも分かるようにワンランク上の高級感のあるものは見当たらず、単価帯が近似したパークホームズ四谷ザ・レジデンスとの共通点が多くなっています。

なお、外廊下である点も四谷に加え、やはりパークコートに惜しくも(?)ならなかったパークホームズ山王二丁目ザ・レジデンスとの共通点の1つになります。
外廊下設計であるのは前述のように敷地形状ゆえかとは思いますが、内廊下としづらい敷地形状ゆえに「パークコート」グレードにしなかった可能性すらありますね。内廊下としやすい形状であればパークコートにし、専有部グレードもワンランク上のものにしていたと…。

管理費は389円/㎡。少戸数ながらディスポーザーがついているので高くなるのは予想していましたが、外廊下ですし、予想よりも少し高かったです。

駐車場は全8台で平置2台を除いた6台が機械式になります。



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