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ライオンズ浅草橋ミレス【大京さんもコンパクトばっかり】11階54㎡5,860万円(坪単価359万円)
2018-03-01

ライオンズ浅草橋ミレス。

新御徒町駅徒歩7分、浅草橋駅徒歩8分(JR線。都営線は徒歩9分)、蔵前駅徒歩9分(浅草線。大江戸線は徒歩14分)、仲御徒町駅徒歩12分、末広町駅徒歩14分、秋葉原駅及び御徒町駅徒歩15分の13階建総戸数54戸のマンションです。

半年ほど前のライオンズ千代田岩本町ミレス以来、立て続けに供給されているライオンズのミレスシリーズです。

20~50㎡を中心としたいわゆるコンパクトレジデンスで、先日のクリオラベルヴィ馬込の記事で言及した明和地所さんやモリモトさん同様、大京さんも都心部でのコンパクトレジデンスの供給を強めてきているデベロッパーの1社ですね。

100㎡超のプレミアム住戸でも売れるような一等地であればそういった住戸を設けることで利益率を高めて採算をとる戦略が可能ですが、都心・準都心ではあってもそこまでの立地ではない場合には「60~80㎡台」を供給するよりも「20~50㎡台」を供給した方が明らか販売単価が伸びますので、そういった物件の供給を強めざるを得ないのは当然のことでしょうね…。

そういったことを加味した上で土地の仕入れ合戦が行われているわけですから自分たちで自分たちの首を絞めているとも言えるわけですが、都心部はホテルやオフィスと競合するケースも少なくなく相対的に利幅が小さくなりがちなマンション用地の仕入れはより難しくなっており、その結果コンパクトが増えてしまうということにもなるわけです。

さて、当物件のポジションですが、最寄駅まで徒歩7分というのはコンパクトレジデンスとしては案外距離がある方となりますが、徒歩圏内で複数駅複数路線が利用できるのはむろん魅力の1つにはなります。

蔵前橋通り沿いには多くのマンションがあり、こちらもそうなのかと思いましたが、蔵前橋通りからは少しだけ内に入ったポジションの全戸西向き(蔵前橋通りは南方向)なので、影響は少なくて済みそうです。

公式ホームページ
IMG_0988[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。西方向にはそう遠くない距離に14階建のザ・パークハウス浅草橋西レジデンスがあるので、お見合い感が少々ありますが、南方向は蔵前橋通りの南側にあるビルまでは高い建物がないので、日照良好なポジションとなります。

間取りとしては、11~13階の上層3フロアのみに設けられた物件内で最も大きな面積のプランになります。

角住戸ながら洋室1室が行灯部屋となった少々珍しいタイプにはなるのですが、「全戸西向きの物件でフロア内ではこの角住戸だけが南に面している」という特長を活かした南面に工夫あるものとなっている点には好感が持てますね。

浴室とキッチンに窓が設けられているのも良いですが、最大の特徴はLDの南面に設けられたルーバルでしょう。

一般的なルーバルほどの大きさはなく、一般的なバルコニーとも大差のない大きさでしかないのですが、全戸西向きの物件の南面というのはあくまで妻側にはなるので、バルコニーが設けられることはあまりありませんし、南西頂点部の柱が室内に食い込むのを回避しているという意味でも評価できますね。

LDにはL字サッシが施されていますし、開口部が豊かです。

そんなこんなで小規模物件のわりには柱の影響を少なく出来たプランではあるのですが、一方で実質的な廊下部分が長くなっている点には注意が必要でしょう。LDはなんとか10畳を超える表記にはなっていますが、入口ドアがかなり玄関寄りに配置されていることから分かるように、10畳の中には事実上の廊下部分が多分に混入してしまっています。

柱の食い込み自体は少ないので54㎡弱という面積帯でも住宅ローン控除の適用要件(登記面積で50㎡以上)を満たせている可能性が高いですが(一般的には登記面積(内法面積)は5%程度小さくなるので53㎡を超えていればおそらく大丈夫という感じです)、この廊下はちょっと勿体ないですね。

坪単価は359万円。20㎡台の1Kプランは低層階でも360万円超~という設定ですので、面積が大きめなりの価格設定にはなっているようです。

ただ、浅草橋駅徒歩5分とより駅近のルフォン浅草橋は50~60㎡台のみの構成となっていた物件で上層階住戸であってもこれよりも控えめな単価設定となっていたぐらいなので、ここは若干強めの印象がありますね。
ルフォンよりも山手線に近いという点が考慮されている部分もあるのかもしれませんが、20㎡台を中心としたことでルフォンに比べ平均単価をかなり高めに出来ているので、こういった大き目のお部屋はもっと控えめな単価設定になっていてもおかしくなかったのかなと。



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