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シティハウス東京八重洲通り【結構珍しい16階建】15階54㎡7,090万円(坪単価433万円)
2018-02-27

シティハウス東京八重洲通り。

八丁堀駅徒歩2分、茅場町駅徒歩8分、宝町駅及び新富町駅徒歩12分、京橋駅徒歩14分、日本橋駅徒歩15分、東京駅徒歩18分の16階建総戸数101戸(地権者住戸11戸含む)のマンションです。

東京駅からは八重洲通りを通り一直線、ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューに代表されるようにこの界隈には「八重洲」と名付けられた物件がいくつか存在しますがここもそのケースとなります(アドレスはむろん八重洲や日本橋でなく新川となります)。

ここはブリリアザ・タワーやクレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンスの東京駅徒歩16分よりは少し遠くなりますが、同様に八丁堀駅は至近となるポジションですし、16階建と言うことでこの界隈ではブリリアザ・タワーに次ぐ高さを有する物件となるでしょう(ブリリアザ・タワーは総合設計制度の適用を受けた東京駅に最も近い分譲の所有権タワマンなので相手が悪いですが、この物件はスケール的にもそこそこのものとなります)。

近隣は14~15階建のマンションが多いと認識していましたが、よくよく見てみると10~14階建が多く、ビルに関してもそれに準じた「高さ」の建物が多いので、15~16階のお部屋は視界抜けも得られそうですね。

公式ホームページ
IMG_0992[1]
お部屋は54㎡の2LDK、北角住戸です。北西側には隣接ビルがありますが、超える高さにありますし、北方向は新川二丁目の交差点となりますので、周囲の建物の影響をほとんど受けない良好なポジションとなります。北東方向にはスカイツリーも望めるでしょう。

間取りとしては、都心部の2LDKらしくギリギリ住宅ローン控除の適用要件を満たした大きさということになります。

このぐらいの面積帯の2LDKはLDだけで10畳確保出来ているかどうかというのが1つのポイントとなるところ、当プランは10.5畳確保出来ているので「大き目」ではあるのですが、住不物件で頻繁にみられる「LDの水増し」には注意が必要でしょう。
(最近だとシティタワー駒沢大学ステーションコートなんかもひどかった…。)

洗面所がリビングインとなるぐらいLDの入口ドアが玄関寄りに位置しており、LDの10.5畳の中には廊下部分の2~3畳が混入しているのです。

洋室1の引き戸の開きからするとLDドア位置はもう少しLD側であっても良かったはずでこの位置は少々悪意を感じてしまいますよね。

洗面所がリビングインの方が利便性が高いというメリットもあるにはあるのですが、基本的にはデベ都合(LDを広く見せる)のプランニングになるでしょうね…。
洋室1なんかと比べてもらえればお分かりのようにLDは事実上7畳ぐらいしかありません。

一般的なプランであってもLDの入口付近にはデッドスペース的な廊下部分が含まれるものですが、そういった一般的なプランよりも2畳近い水増し感があると思います。

ただ、角住戸なりに開口部を充実させることが出来ている点は評価して良いでしょうね。
柱位置・開口部位置からすると逆梁かと一瞬思いましたが、順梁が採用されており、いわゆる逆梁カウンターのある腰高窓よりも高さのあるサッシが採用出来ています。

むろん窓際上部には梁(下り天井)があるので凄く高いわけではないですが、L字サッシとなっていることで採光はかなり得られますし、順梁なので逆梁よりもバルコニーの面積が大きく出来ているのも良い材料です。

まぁ、そもそもLDの実質的な畳数が前述の通りでしかないのでここに逆梁カウンターがあったら大変なことになりますよね(笑)。

坪単価は433万円。クレヴィアよりは高さがあることが影響し、若干高めではありますが、実質的にはクレヴィアに寄せた価格設定ということになるでしょう。

プランにもよりますが、クレヴィアは逆梁カウンター、こちらは廊下による面積消費が顕著なので単価を補正して考える必要はなさそうです…。



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