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シティハウス東京八重洲通り【外観は良いが共用部はシンプル】15階40㎡5,190万円(坪単価429万円)
2018-02-27

続けて、シティハウス東京八重洲通り。

設計・施工は村本建設です。
村本建設はグランドヒルズ目黒一丁目やシティハウス目黒ザ・ツインなど、近年、住不さんの高額物件に起用されています。

デザインに関しては他のシティハウスシリーズ同様で住不さんの意向がほぼほぼ100%という形で、打ち放しを用いているあたりに近年の住不物件の特徴が表れているわけですが、外壁の多くを占めるサンドベージュのタイルはわりと珍しく、今風で先進的なデザインでありながらも上品な印象のあるものとなっているあたりは評価できる点でしょう。

また、前回の記事で言及したようにこの界隈では15階建以上の物件は少なく、その15~16階のデザインに特色を持たせているあたりも上手です。

変えているのは外観だけで間取りに関しては2~16階まで同じ(機械式駐車場などの影響がある部分を除く)というのが非常に住不さんらしいですが…。

なお、総戸数101戸と言うことで40~68㎡とやや小ぶりな面積帯ながら100戸を超えているわけですからエントランスはスミフチックな見栄えのする2層吹抜ぐらいやってくれるのかと思っていましたが、なかなかにシンプルな造りですね…。

当物件は約50mの16階建で、単純計算でも階高は3.125mしかありませんので、エントランスフロアの階高を特別高いものとするのは難しかったのは想像に難くありませんが、2層吹抜を採用していないのであればもっと1階部分の階高にゆとりがあって欲しかった印象はありますね。

一方、内廊下なのは良い材料ですが、特段凝ったデザインではありませんし、総戸数101戸でエレベーターが1基しかないというのもどうかと…。

ファミリータイプ中心(70㎡台中心)の100戸超はないので(それでエレベーターが1基だったら相当ヤバい…)、ギリギリ許容範囲内ということにはなってくるのでしょうが、80~90戸に1基というケースでも多くの場合には1階住戸がかなりあったり(エレベーターを利用しない住戸が数多くある)、板状型、かつ、外廊下型のマンションで2階住戸でもエレベーターよりも階段の方が早かったりするケース(利用する方が少なくないケース)が大半なので、1階に住戸がなく16階建とフロア数もかなりあるここの1基はちょっと微妙でしょうね。

前回のシティハウス東京八重洲通り

公式ホームページ
IMG_0993[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南西向き中住戸です。南西側も細い道路に接道していますし、向かいは13階建のステージグランデ新川と14階建のライオンズシティ東京タイムズプレイスとなりますので、この15階住戸は視界抜けまではしないものの前建の圧迫感のない日照良好なポジションとなります。

間取りとしては、ナロースパンな1LDKでLDKの先に洋室がある少々珍しい類のプランとなります。

「角住戸」においてはこういった居室配置のプランは少なくなく、その場合にはLDにも開口部を設けることが出来るのですが、中住戸でこういったプランがなされることはけして多くはないですね。

シティタワー銀座東のSOHOプランには同様のものがありましたが、SOHOでの利用を考えるとむしろその方がメリット(プライバシーが保たれる)があるようにも感じますし、このような一般的な分譲マンション、しかも名だたる大手デベがこういったプランを採用してくるというのは少々意外でしたね。

こういったタイプはキッチンや収納位置などとの関係上、引き戸を完全に開け放つことが出来るものとするのは難しく、引き戸を開いてもLDと洋室の一体感はけして高くはありませんし、やはりLDにも開口部があって欲しかったですね。

ただ、洋室の開口部がサッシ2枚分でなく、2枚半分確保されているので採光自体は悪くなさそうです。

なお、LDKで10畳に満たないプランですので、専有面積からすると若干小ぶりではあるのですが、一方で収納がかなり充実している点は評価出来る点でしょう。

坪単価は429万円。先ほどの同階角住戸とほぼ同じ水準になります。こういった面積帯のお部屋なので日照の有無は資産価値上、あまり重要な事項ではありませんが、こういったエリアこういった面積帯で日照が良好なお部屋というのは少ないですし、面積をギリギリ40㎡という水準まで絞ったわりには単価はそこまで強気な感じではありませんね。

昨今のマンションの売れ行きの悪さやLDに窓がないことが多少なりとも考慮された結果ではあるのでしょう。

設備仕様面は、総戸数100戸超ながら60㎡超は約3分の1以下というプランニングが影響しディスポーザーはついていません。また、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などそれなりのものにはなっていますが、単価帯からするとシンプルで住不さんらしい淡泊な仕様ということになってくるでしょう。

管理費は309円/㎡。内廊下ですが、ディスポーザーはありませんので、総戸数100戸超と言うそこそこのスケールを有する物件にしては若干高く感じます。

駐車場は全13台で平置2台(身障者用及び地権者用)の他11台は機械式となります。また、条例の基準を満たすべくこれ以外に敷地外に6台を確保した形になっています(第三者と直接契約)。
この立地・プランニングであれば13台で十分そうですが仕方ないですね。必要なければいずれは解約という流れになると思いますので、修繕維持費の面からは無駄な台数を敷地内に造ってしまうよりもむしろメリットがあるでしょう。



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