ライオンズ町屋レリアシティ【エリア内では貴重な内廊下、外観も良好】2階54㎡4,130万円(坪単価254万円)

続けて、ライオンズ町屋レリアシティ。

設計は共同エンジニアリング、施工は東洋建設です。
前回の記事で書いたようにかなり面積を絞ったプランニングが目立つ物件ですが、面積を絞っているとは言っても大半が3LDKとなった物件で、60㎡台が中心の総戸数54戸ですのでそこそこのスケールにはなりますね。

高さを出せていることからも分かるように、敷地面積は約740㎡と小ぶりでランドプランには特段の見所があるわけではありませんが、敷地形状的に無理なく全戸南東・南西向きと出来ている点は大きな魅力でしょうね。

周囲は戸建がほとんどなので低層階でも日照を得られるポジションですし、駅近ポジションであることを考えるとかなり恵まれた立地条件と言えると思います。

デザイン面は特別な高級感こそありませんが、爽やかな色味、かつ、端正なフォルムの物件と言えますし、尾竹橋通りから見えやすい北西部の窓の位置を1階おきにジグザグに配置しているあたりもお見事ですね(西角住戸のプラン自体は基本同じですが窓位置だけ変えている)。

エントランスホール(ラウンジ)もセンスの良さを感じますし、この界隈では珍しい内廊下設計を採用している点も差別化要素として機能することでしょう。

この界隈で内廊下を採用しているファミリータイプ中心の物件はとりあえず思い当たりません。
3LDK中心の物件においては「3LDKのLD以外の3居室中行灯部屋を2室以上存在させない」ということが大前提となりますので、いくら内廊下を採用したくとも「敷地形状的に無理のないワイドスパンを確保出来ないケース」だとどうやっても無理なのです。

当物件は敷地形状や敷地の向きが功を奏した結果、内廊下に出来ているとも言えるでしょう。

各戸の玄関扉の前には基本的にアルコーブ的な凹みが設けられておらず、扉を開くと第三者の通行を邪魔してしまうぐらいの幅しかないのはちょっと残念ですが…。

前回のライオンズ町屋レリアシティ

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南西向き中住戸です。2階なので視界抜けはありませんが、細い道路の向かいの前建も2階建ですので、日照は問題なく得ることが可能なポジションになります。

間取りとしては、住宅ローン控除が適用可能な登記面積50㎡以上をギリギリ満たしたと思われる広さで、2LDKとしては若干小ぶりなものになります。

都心部では55㎡前後が当たり前ですし、資産価値を考慮した場合にも程よい大きさと言えるのですが、駅前とは言え町屋だとやはり面積を絞っている印象にはなってくるでしょうね。

この界隈の2LDKという意味では行灯部屋が生じてしまっていることを残念に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、内廊下物件の2LDKの大半は行灯部屋が生じてしまうものですし、そもそも外廊下の2LDKの多くが共用廊下側に採光が十分とは言えない開口部が設けられたものですので、「行灯部屋」をマイナスと感じる必要はないでしょう。

むしろ、それよりも気になるのはLDの大きさですね。
この面積の2LDKだとLDだけで10畳確保するのは難しいのですが、それでも可能な限り10畳に近づけて欲しかった印象にはなります。

8.1畳は54㎡の2LDKにしてはかなり小さな方ですし、入口付近のデッドスペースが大きく、実質的なLDは6畳あるかないかぐらいだと思うので結構な手狭感がありますね。

先ほどのプランとはうって変わって玄関の下足スペースにゆとりがありますし(これ自体は良いことです)、収納をわりと充実させていることも影響しているとは思いますが、少々バランスに難を感じるプランになります。

このような洋室位置及び扉設計だとLDと一体利用することも不可能ですし、空間的な広がりが得にくいのも気になる材料です。

ただ、バルコニーの奥行は約2mあり、その点では多少なりとも広がりを得ることが出来そうなのは良い点でしょうか。

坪単価は254万円。開口部の限られた中住戸ということで物件内では下限水準の単価設定となっています。当物件には先ほどの60㎡ちょっとの3LDKがあり、1,000万円未満の差(「このプランの上層階」と「62㎡のプランの低層階」では差はさらに縮まる)で3LDKが存在しているので予算に余裕がある方にとっては3LDKの方が魅力に感じるはずですが、このような駅近立地であればこのぐらいの大きさの2LDKのニーズも少なくないと考えたのでしょう。

フェルクルールプレスト町屋駅前は半分程度がこの大きさの2LDKでしたし、そちらと比べると価格面での魅力もあるように感じます。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないにしても、この単価帯でありながらトイレ手洗いカウンターさえもないのは残念です。

ただ、共用部に設けられた各戸専用の宅配ボックスは便利ですね。
「ライオンズマイボックス」というもので荷物の受取だけでなく発送も可能、さらには書留の受取までが可能なので、普通の共用の宅配ボックスよりもかなり有用でしょう。

管理費は269円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですので違和感のない水準です。エリア内ではかなり高額な部類にはなってしまいますが…。

駐車場は全9台で全てが平置となります。台数自体は多くはありませんが、この立地ならば必要とする方は多くなさそうです。

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