グローベル大森山王【1階に薬師堂が入る好立地物件】4階38㎡4,288万円(坪単価376万円)

ザ・グローベル大森山王。

大森駅徒歩6分、大森海岸駅徒歩14分の5階建総戸数34戸(特定分譲住戸2戸、薬師堂含む)のマンションです。

建築計画においても「寺院」と書かれている当物件は、以前この地にあった薬師堂が1階に入ります。

赤城神社のパークコート神楽坂、成子天神社のパークタワー西新宿エムズポートのように神社の敷地の一部に定期借地権が設定されマンションになるケース、三鷹周辺でよく見られるようにお寺所有の敷地に定期借地権が設定されマンションになるケースは少なくありませんが、マンションの1階に薬師堂が入るというのはなかなか珍しいですね。

駅からはそこまで近くはありませんが、道程の多くは商店街のアーケード下を通ることが出来るので雨の日でも快適ですし、池上通りから内に入った落ち着きあるポジションというのも魅力でしょう。

当物件は大半が30㎡台となった20~40㎡台という構成なので、総戸数34戸という数字以上に小規模であり、その小スケールゆえにコンパクトプランばかりになっているようですが、立地的にはファミリータイプでも十分行けたはずです。

先日のデュオヴェール大森山王は駅距離がありながらもコンパクト中心でしたし、山王界隈って私が思っている以上にコンパクトニーズがあるんかね???

コンパクトだったら同じような駅距離でも駅東の方が安い分ニーズがあるように思っていたのですが…。

なお、「山王アドレス」×「内廊下設計」×「オールコンパクト(平均専有面積が50㎡以下)」の分譲マンションは過去10年間でここだけになるようでホームページ等で希少性が謳われていますが、ファミリータイプ中心のマンション内にもコンパクトプランが存在していることはありますし「オールコンパクト」である必要性はないと思うわけで…。

設計・施工は新日本建設です。
外観デザインはシックではありますが、少々地味な印象にはなりますね。ただ、エントランス側壁には天然石の割り肌仕上げが施されており、エントランス周りはなかなか素敵です。

前述のように1階には薬師堂の他、特定分譲住戸2戸が入るため、共用部のゆとりがなくなるのではないかとも思いましたが、特にそんな印象はなくエントランスホールもこのスケールの物件として違和感のない大きさになっているように思います。

公式ホームページ
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お部屋は38㎡の1LDK、西角住戸です。南西も北西も3階建の建物なのでこの4階住戸からは視界抜けも出てくる感じで物件内でも条件の良いお部屋ということになるでしょう。

ただ、間取りとしては少々難しさがありますね。
こういった当物件の敷地は接道部分が少なく低層階は囲まれ感があることも影響したのか各プランのスパンがあまり確保出来ておらず、このプランも奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなり長くなってしまっているのがその主な原因になります。

本来は廊下になるような部分にキッチンを配置しているので、廊下がベラボーに長いわけではないのですが、キッチンを動線上にし、なおかつこの長さの廊下があるというケースはけして多くはないですね。

この専有部形状であれば、LDKを手前(つまり専有部の中央付近)、リビングの先のバルコニーに面した位置に洋室という設計になるのがむしろ一般的かと思いますが、せっかく角住戸なわけですし角住戸らしい位置にリビングを設計しようとした結果このようになったと思われます。

この位置の洋室だと引き戸を開いてもリビングと違和感なく一体利用できる感じにはなりませんし、少々無理してしまっている印象はどうしても拭えませんね。

ただ、浴室や廊下にも窓を設けることが出来ているのは大いに評価出来る点ですし、この専有面積とは思えないほど収納が充実しているのも凄いと思います。

シューズインクローゼットに窓付けたら書斎としていけるんじゃないかっていう(笑)。
廊下の長さもありますが、収納を充実させ過ぎたがゆえに居室畳数が小さくなっている印象もありますね。

坪単価は376万円。低層階は1割ほどお安くはなりますが、山王アドレスの好立地物件ということでそれなりの水準になっていますね。ただ、2015年に近隣で分譲されたプラウド山王が既に平均坪単価約370万円でしたし、駅徒歩11分で現在分譲中のデュオヴェール大森山王の上層階と大差ない水準ですので、意外にも目に優しい値付けという印象になりますね。

間取りがあまり効率的でないことが加味されているのかもしれませんが、こういったコンパクト物件の方が単価が高くなるのが近年のマンション価格高騰下においての顕著な傾向であるのは言うまでもなく、コンパクトでこの単価に収まっているというのはわりと珍しいことです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機とトイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は456円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であるためかかなり高額な水準になってしまっていますね。

なお、駐車場はありません(管理用のみ)。

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