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2017年全国マンション市場動向②【住友・野村の供給が大幅増加】
2018-02-26

先日の記事の続きで、不動産経済研究所発表の2017年の全国マンション市場動向に関して、デベロッパー別の発売戸数を見ていきたいと思います。

2017年全国マンション市場動向について

1位:住友不動産 7,177戸(前年1位)
2位:プレサンスコーポレーション 5,267戸(前年4位)
3位:野村不動産 5,158戸(前年3位)
4位:三井不動産レジデンシャル 3,787戸(前年2位)
5位:三菱地所レジデンス 3,101戸(前年5位)

というトップ5になりました。

トップはやはり住不さんで4年連続となるともう微塵も驚きはないのですが、昨年よりも1,000戸以上増やし、昨年よりも500戸ちょっと減った三井さんの2倍近い供給数となっていることには驚かされますね…。

住不さんも都下の完成物件などでは価格の相談にも乗っているようですし、流石に2~3年前のような殿様商売は難しくなっていますが、このご時世にこれだけの数を供給できると言うのは本当に凄いことだと思います。
7,000戸を突破したのは2013年の三井さん以来約4年ぶりのことになりますね。

また、年々ランクアップしているプレサンスさんが2位になったのはちょっとしたニュースでしょうか。

トップ5自体は昨年と同じでやはり住友・三井・野村・三菱のBIG4はしっかりと定位置付近を確保してきましたが、ついに2位を明け渡すことになってしまいましたね。

昨年同様、プレサンスさんの首都圏での供給はわずか(たったの28戸)で近畿圏及びその他エリアがほとんどですし、その中には多くのワンルーム投資マンションが含まれておりますので、この数字を持ってして大手デベと同列に扱うのは無理というものですが、5,000戸超って凄い数字だなと…。
(※この不動産経済研究所の調査結果は「首都圏だけはファミリータイプのマンションのみ」、それ以外のエリアはいわゆる「ワンルーム投資マンション」なども含めた数字である点には注意が必要です。)

何百戸クラスの大規模物件をポンポンと供給していればそりゃあ戸数は稼げますが、そういったスケールのある物件は大手デベよりも少なく、とりわけ目立つのはプレサンスレジェンド琵琶湖(ファミリータイプ総戸数486戸)ぐらいのものですから…。

さて、例年恒例のBIG4シェアも計算してみましょう。
2017年は約24.8%(=19,223÷77,363)と、2015年の23.4%、2016年の22.9%から大幅に上昇し、2014年の25.3%に匹敵する数字になりました。

首都圏全体で言うと「低調な売れ行き」と表現するのが適切な年だったのは間違いないわけで大手デベロッパーにとっては2017年も2016年に続き基本的には「供給調整の年だった(大手デベロッパーはマンション分譲事業以外にも商業・オフィス関連など収益事業を複数持っているのでマンションの売れ行きが悪ければマンションの供給を減らしても問題ない)」ということにはなってくるのでしょうが、前述の通り完成在庫などを数多く放出した住不さんに加え、物件によっては初めから目に優しい価格設定とし早期の完売を目指し回転率を高める意識の強かった野村さん(トップがマンション分譲事業の利幅を減らすことを明言済)が供給戸数を大幅に増加させたことでBIG4比率がかなり高まりましたね。

野村さんに限らず大手デベロッパーには業界をリードするものとしてさらに回転率を高めて行って欲しいものです。
必ずしも新しいものを誕生させれば良いってものではなく、今後はより一層リノベーションにおいても大手の存在感が高まってくると思いますが、新築にしろリノベにしろ回転率を高めるってことはそうでない場合よりもより多くの方に価値を提供することに他ならず、業界自体が活性化するのは言うまでもありません。

供給を調整することで価格下落を食い止める戦略がいつまでも通用するとは思えませんしね…。

最後にこれまた恒例、6位以下の気になるデベロッパーを挙げさせていただきます。

やはり近畿圏で投資マンションをメインに扱う日本エスリードさんが7位に躍進していますが、それよりも目立つのは以下の会社でしょうか。

積水ハウス(17位⇒9位)
タカラレーベン(10位⇒10位だが、戸数は1,204から1,467戸とかなり増加)
阪急不動産(14位⇒12位。戸数自体は横ばいだが、ランクアップし、首都圏高額物件の供給が盛んだった)
新日鉄興和不動産(19位。2014年以来のベスト20)

特に積水ハウスは前年の1.5倍水準となっており、グランドメゾン品川シーサイドの杜グランドメゾン江古田の杜などの超大規模物件が寄与したとはいえ、かなり存在感が高まっているように思います。「杜」の造り込みには非常に定評のあるデベロッパーさんで、特にスケールある物件においては特長豊かなものを提供してくれることが多いので財閥系大手デベロッパーに負けずに今後も大規模物件を供給して行って欲しいですね。

また、新日鉄興和不動産さんは2014年以来のベスト20返り咲きとなりましたが、返り咲きの原動力の1つに住まいサーフィン(スタイルアクト調べ)発表の売主別中古騰落率ランキングの影響があるかもしれませんね。

新日鉄さんはそのいわば資産価値ランキングで2016年トップを獲得し、その後の2017年でもトップになっていますので、安定して資産価値維持率を高めたマンションを供給していると言えます。

新日鉄さんのリビオシリーズの特徴として、専有部の設備仕様を他社よりも落とすことで分譲価格を下げるというものがあるのでそういった部分に物足りなさを感じることも少なくありませんが、資産価値を考えた場合には共用部などの個人では変えられない部分で手を抜くよりも遥かに良いですし、グランリビオシリーズなどの高額物件の供給も行うようになっているので今後さらに存在感を高める可能性のあるデベロッパーの1つでしょう。



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