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オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス【納戸町×オプレジにしてはかなり大きな面積帯が中心】4階97㎡11,880万円(坪単価407万円)
2018-03-09

オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス。

牛込神楽坂駅徒歩6分、市ヶ谷駅徒歩8分(東京メトロ。JR線及び都営線は徒歩12分)、神楽坂駅徒歩11分の5階建総戸数30戸のマンションです。

牛込神楽坂駅の南東部、若宮町アドレスで2物件を供給して間もないオープンハウスさんですが、今度は駅南西部の納戸町に位置するこちらの物件を販売します。

納戸町はその若宮町や砂土原町のように町名としてのネームバリューはそれほどではなく、市ヶ谷駅までの距離を考えると「市ヶ谷」とマンション名に付けるのも微妙であることから「神楽坂ウエストテラス」という少々風変りなネーミングが採用されているものと思われますね。
※個人的にはシンプルにオープンレジデンシア牛込神楽坂で良かったような気がするのですが、牛込の付かない神楽坂の方が聞こえがいいってことなんでしょうね。

JRの市ヶ谷駅までは少々距離がありますし、高低差を考えると市ヶ谷駅を日常使いするのは楽ではありませんが、標高約28mの高台に位置する落ち着きあるポジションに誕生する物件になります。

40~50㎡台はそれほど多くなく60~70㎡台中心という感じですので、落ち着きある立地に即したオプレジにしては大きなプランニングになっている印象ではあるのですが、やっぱりというかなんというか駐車場は一台もありませんのでそのあたりとのギャップはどうしても出てきてしまいますね。

公式ホームページ
IMG_1039[1]
お部屋は97㎡の3LDK+S、北角住戸です。北~北西には同じ5階建のアビテ市ヶ谷納戸町があるので、視界が妨げられますが、北東~東にかけては戸建てなどの低層建物が多いポジションになるので視界的にも悪くないですね。

間取りとしては、小さなものにはなりますが、ルーバルが設けられた特殊住戸になります。
当物件は前述のように60~70㎡台が中心にはなるのですが、最上階は80㎡超が中心ですし、このお部屋よりもさらに大きな100㎡超のお部屋まで存在しています。

そのような状況からすると駐車場が1台もないのは本当に残念ではあるのですが、落ち着きある立地に相応しいプランニングをしっかりと設計してきているあたりは大いに評価できる点でしょうね。

ただ、プラン内部を見ていくとオプレジらしさが強く残念な部分も少なくありません。

まず残念に思うのは一直線の玄関廊下でしょう。
60~70㎡のプランであればむしろこのようにすべきでしょうが、100㎡近い大きさのある億ションでのこの設計はいただけません。

一見廊下は短めですが、LDの入口付近には中途半端に感じるスペースが大き目に存在していますし(キッチンの一部みたいになっているので無駄なスペースと言う感じでもないのですが、このクラスのお部屋であることを考えるとキッチンが丸見えなのは微妙ですし…)、角住戸ながらLDが一面採光なのも勿体ない印象になります。

全室に窓を設けることを考えるとLDを二面採光にするのは少々難しそうですし、廊下を短くするためにはLDをこの位置とするのが適切だったとも言えるわけですが、やはり100㎡近い面積があるのであればもう少し贅沢に面積を使ってしまっても良かったのかなと。

LDの開口部はサッシ3枚分確保されている点は評価出来ますが、オプレジらしく柱がガッツリ食い込み、室内の下り天井(梁)も目立つ設計ですので、面積帯・価格帯のわりに地味なプランという印象は否めません。

坪単価は407万円。プラウド神楽坂マークスの低層階、物件内ではあまり条件の良くなかったお部屋と大差ない水準です。
日照が芳しくないことも影響してはいるのでしょうが、上層階のルーバル付の特殊住戸であることを考えるとわりと普通のお値段設定ということになってくるでしょうね。

やはりこのエリアのオプレジブランドで優に億を超える価格帯のお部屋を販売するのは簡単なことではないですし(もちろん港区や渋谷区の好立地のオプレジであれば億超え程度なら何ら問題ありませんが…)、地味目なプランであることも考慮されての価格設定なのだと思います。



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