オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス【そこそこ大きなプランニングなのに駐車場なし】3階66㎡8,180万円(坪単価410万円)

続けて、オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス。

設計はNEOデザイン、施工は片山組です。
NEOデザインは他のオプレジで聞いたことがあったっけ???と思いましたが、ブランズ綱島でした。

ブランズ綱島は駅徒歩1分という立地で綱島エリアでは歴代最高単価を記録した物件ということもあり、デザイン面にも見所がありましたが、こちらも価格帯なりに力が入っている印象にはなるでしょうか。

前回の記事で書いたようにオプレジらしい柱がガッツリ食い込んだ二次元構造はいただけませんし、バルコニーが凸な位置にあることでバルコニー境にあるペラボーが外観上も結構目立っているあたりが残念に感じたりもするのですが、このエリアらしい和を意識したエントランス周りのデザインはなかなか素敵です。

なお、当物件のウィークポイントの1つとして挙げられるのが全戸北東向き(角住戸除く)というランドプランでしょう。
敷地形状及び周辺の建物などを考慮した結果ですので致し方ないところではあるのでしょうが、前回の記事で述べたようにオプレジにしてはかなり大きな面積帯を心掛けた物件で、ファミリータイプ中心であることを考えると日照面とのミスマッチがあるのは否定出来ません。

前回のオープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK+S、北東向き中住戸です。正面方向は3階建の戸建になっていますので、この階では視界抜けは得られませんが、圧迫感はないでしょう。ただ、ファミリータイプであることを考えるとやはり日照時間の短さは気になるところですね。

間取りとしては、縦長な敷地形状が影響し、一般的な中住戸と比べてもかなりナロースパンなものとなってしまっています。

外廊下物件ながらサービスルームや行灯部屋(洋室2)が存在しているのはいただけませんし、敷地形状ゆえとは言え、もう少し何らかの工夫が欲しかったですね。
※大手デベ物件ならば吹抜なんかが設計されていたかもしれません。

柱の食い込みに関してはもう何度も申し上げている通りなのですが、それに加え、連窓サッシが採用されていない点も残念ですね。

洋室2が引き戸であるためか洋室1は引き戸になっておらず、連窓サッシを導入する意味があまりなかったということなのかもしれませんが、連窓サッシにしていればLDの開口部幅はもう少し大きく出来たはずですし、単価的にかなり立派なお値段のお部屋であることを考えると「淡泊さを感じてしまうプラン」という印象にはなるでしょうね。

坪単価は410万円。先ほどの上の階のルーバルプランよりも高いお値段設定となっています。面積が全然違うのでグロスはこちらの方が遥かに安いですが、この条件でこの単価はいかにも強気な印象になります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗器など単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は230円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めの水準ですが、物件価格自体が高めですし(購入者の支払能力に比例するのが一般的)、小規模物件にしてはまずまずの水準でしょう。

駐車場は前回の記事でも述べたようにありません。ファミリータイプ中心の物件ですので残念ですね。

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