リビオ荻窪レジデンス【駅距離のある定借が増えてきました】2階77㎡5,898万円(坪単価253万円)

リビオ荻窪レジデンス。

荻窪駅徒歩15分、高井戸駅徒歩17分の4階建総戸数39戸(事業協力者住戸10戸含む)のマンションです。

荻窪駅からは環八を越えねばなりませんし、徒歩を前提にするとかなり微妙な立地ではありますが、車やバスの利用を考えるのであれば悪くない立地です。

環八からは少し内に入っただけですが、第一種低層住居専用地域(一部近隣商業地域)ということで南面条件はまずまず良好ですね。

ただ、気になるのはやはり定期借地権であることでしょう。
価格に大きなインパクトがあれば別ですが、昨今の多くの定期借地権物件同様で所有権に比べ気持ち安い程度にしか感じない価格設定ですし、昨今の期間70年設定が多いトレンドからすると当物件(当敷地)の62年は少し短いですね。

※定期借地権物件が出始めたばかりの2000年代前半から後半にかけては50年程度のケースも多かったのですが、50年だと20~30代前半での購入では不安が残りますし、住み替えを想定した場合にも築20年程度経過した時点においては残りが30年程度しかない物件を売却することになる(その残存期間ではいくら安くとも買い手を見つけるのが難しい)、と言ったようなネガティブ要素が少なくないため近年は70年設定としている物件が大半になります。

そもそも本来、定期借地権物件というのは「非常に条件の良い土地を売主が手放すのが惜しいがゆえに設定される」ことが少なくありませんし(お寺の土地などで手放すことが出来ないというケースも少なくありませんが)、ここまで駅距離のある定期借地権はかなり珍しいですね。
最近はレーベン青砥リシェウエリス仙川調布の森など同様に駅距離のある定期借地権物件が販売されていますし、徐々に定期借地権物件が認知されてきていることで駅距離のある定期借地権物件が供給しやすい市場環境になっている部分もあるかとは思いますが…。

なお、当物件は第一種低層住居専用地域の駅距離のあるマンションですので、当然のごとくファミリータイプが中心となっているのですが、通学校の荻窪小学校までは徒歩8分表記ということで子供の足だと少々距離があります。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK+ユトリエ、南東角住戸です。日照は申し分ありませんが、南側は環八沿いに4階建のマンション、東側は環八との間にガソリンスタンドがあります。ガソリンスタンドであるがゆえに低層階でも視界抜けが得られますが、その先は環八ですし、少なくともいわゆる第一種低層住居専用地域の環境とは異なりますね。

間取りとしては、物件内(事業協力者住戸除く)では最も大きなものとなります。

ウエリス武蔵野関町などのように定期借地権物件の中には所有権物件に比べ多少なりとも単価を安く出来るがゆえに、「所有権物件では多くの方にとって予算外となってしまう大き目の面積帯のお部屋」がプランニングされているケースもありますが、当物件はファミリータイプであっても比較的コンパクトなプランを提供することの多い新日鉄さんのリビオということもあるのか最大でもこの大きさになっているようです。

環境的な魅力の高いいわゆる第一種低層住居専用地域であればもっと広めの面積帯でのニーズもあったかもしれませんが、この立地条件だとやはりこのぐらいの面積で「グロス価格で勝負」するのが適切ということでもあるのでしょうね。

さて、間取りの詳細ですが、最大のポイントはやはりユトリエでしょう。
77㎡の一般的な3LDKであればもう少しLDが大きいのが普通ですし、洋室も最低5畳以上となるものですが、そのあたりを少し削ることでこのユトリエというスペースを捻出した形になります。
柱の食い込みは少なめですが、角住戸らしく玄関廊下は結構長めですし、仕方ないところかと思います。

ただ、ユトリエは洋室3と一体利用も可能な柔軟性がありますし、ユトリエ単体にも窓が施されている点は好感が持てますね。当物件には中住戸にもユトリエが施されたプランがありますが、中住戸のユトリエには窓はありません。

また、洋室2の引き戸も大きく開け放つことが出来るもので(方立てが小さいのも素晴らしい)、全体的にかなり柔軟性の高いプランになっています。

坪単価は253万円。昨今の定期借地権物件はウエリス仙川調布の森で言及したようにせいぜい所有権の9掛けというレベルでしかなく、当住戸の価格を0.9で割り戻してみると約280万円になりますね。

こちらよりも大分駅に近い荻窪駅徒歩10分前後のセンチュリー荻窪ブランズ南荻窪が平均坪単価330万円程度であることを考えるとそれらよりも若干割安な印象もありますが、ガソリンスタンド隣接(それに加え実質的には環八隣接)という立地条件を加味してのものということになるでしょう。

なお、地代と現状回復積立金(解体費用積立金)の合計は月額134円/㎡ということで定期借地権物件の中ではかなりリーズナブルな水準になっているのは良い点です(物件価格には前払地代は含まれていないのかね???)。

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