リビオ荻窪レジデンス【地代等はリーズナブル、管理費はやや高め】1階68㎡4,998万円(坪単価242万円)

続けて、リビオ荻窪レジデンス。

設計はウイッシュワーク設計事務所、施工はファーストコーポレーション、そしてデザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。

第一種低層住居専用地域の物件らしい落ち着きあるデザインでけして悪くはないのですが、エントランス周りもかなりシンプルですし、定期借地物件なりに価格を抑えていることがデザイン面にも影響を及ぼしてしまっている感がないと言えば嘘になりますね。

新日鉄さんはデザイン面をそれほど追求するデベロッパーではありませんので、予想通りではあるのですが、グランリビオシリーズはもちろんのこと、最近だとリビオレゾン渋谷笹塚なんかでもなかなか見所のあるものを提供してくれていたのでちょっと残念ではありますね。

なお、駐車場を全台平置と出来ているのは評価できる材料ですが、全7台と駅距離のあるファミリータイプ物件としてはかなり少ない台数しかなく、当物件の立地条件であれば車を所有したい方も少なくないと思われるため少々のミスマッチにはなるでしょう。

前回のリビオ荻窪レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南向き中住戸です。先ほどの南東角住戸は環八の影響、環八沿いの建物の影響が大きいポジションでしたが、南向きの中住戸であれば影響は少ないでしょう。
1階住戸ながら専用庭やテラスがないのは残念ですが、南側も第一種低層住居専用地域なので1階住戸でも日照を得ることが可能ですし、道路との間には植栽も施されています。

間取りとしては、70㎡に満たない3LDKということでいわゆる狭小3LDKということになってくるとは思うのですが、アクアブリーズ川崎(新日鉄さんと大成有楽さんとのJV)同様にホームウェイを採用した玄関周りにゆとりを演出したタイプとなります。

ホームウェイ部分の面積消費があるので居室畳数はそこまで確保出来なそうなものですが、当プランは70㎡未満の3LDKながらLDだけで13.2畳という不思議なほど大きな畳数を確保出来ていますし、その専有面積以上のゆとりを感じることが出来るプランなのは間違いないでしょうね。

洋室3は3.6畳と小さめではありますが、LDに隣接した行灯部屋であればこのぐらいの大きさでも悪くないでしょう。

柱も完全にアウトフレーム化されたプランですし、そんな限られた専有面積の中で上手にやりくりしている印象のあるプランにはなるのですが、気になるのはLDの入口付近の中途半端に幅のあるスペースでしょうか。

ホームウェイのような部分にはこういったゆとりがあるべきかとは思いますが、LDにあるとちょっと勿体ない印象がありますね。
空間的な広がりには貢献してくれるのでしょうが、この幅だと何かに利用するのは難しいでしょう。

現状のようなワイドな開口部を設計することは難しくなりますが、キッチンを窓際に持っきて現状のキッチンの場所をダイニング的な位置づけにするのもアリだったかもしれませんね。

坪単価は242万円。1階住戸ということで物件内では下限に近い単価設定となっています。ただ、1階でも日照的には問題のないポジションですし、環八の影響が小さいことを考えるとまずまずの水準と言えそうです。最上階でも1割程度しか単価が変わらず、階差が大きくなりがちな低層物件にしては上下階の価格差が小さくなっているのでわざわざ専用庭などのない1階住戸を選ぶ理由はあまりないのかもしれませんが…。

当物件は全体的にのっぺりとした値付けが採用されており、上限単価を抑えた形になるでしょう。300万円に近づいてしまうとセンチュリー、ブランズ、ティサージュなどの所有権物件との競合が強くなってしまうためこのような単価設定になっているのでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のある仕様も見あたりません。

管理費は238円/㎡。総戸数39戸ではありますが、ファミリータイプ中心ですのでそれほど小さな物件ということにはなりませんし、外廊下、かつ、ディスポーザーなしであることを考えると「少々高め」という印象になります。

前回の記事でも書いたように地代と解体積立金合計が134円/㎡というのはリーズナブルな方になるのでバランスはとれているとは思うのですが、管理費が200円/㎡を切るぐらいに出来ていれば内廊下やディスポーザー付の所有権物件と大差ないランニングコストに出来ていただけにもう少し頑張って欲しかった印象にはなりますね。

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