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ザ・パークハウス恵比寿南【スカイウォーク経由、フラットアプローチの駅徒歩7分】4階101㎡19,800万円(坪単価650万円)
2018-03-04

ザ・パークハウス恵比寿南。

恵比寿駅徒歩7分の9階建総戸数56戸(事業協力者住戸4戸含む)のマンションです。

駅距離的には駅徒歩3分のプラウド恵比寿南、またスケール的には23階建総戸数310戸のシティタワー恵比寿にはかないませんが、東口からも西口からも徒歩7分、雨風の影響を受けないスカイウォークを経由した場合にも徒歩7分というポジションは一目置けるでしょう。

恵比寿駅というのはかなり標高の低い位置にありますので、恵比寿駅周辺の高台ポジションからのアクセスは駅距離以上の労力を伴うものなのですが、当物件は徒歩7分の道程のうち約5分をスカイウォークとすることが可能で、そのスカイウォークはその名の通り恵比寿駅から恵比寿ガーデンプレイスの入口付近までを「フラットアプローチ」で結んでいるので当物件は高低差の影響も受けることがないのです。

南東側の道路はそこそこ交通量がありますので静かな環境とはまでは言えませんが、恵比寿ガーデンプレイスも徒歩2分となる丘上の第一種住居地域、かつ、加計塚小学校(通学校)という点も魅力となるであろう物件です。

公式ホームページ
IMG_1101[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいには4階建の建物がありますので視界には影響がありますが、日照的には申し分なく、敷地南西頂点部という奥まったポジションでもあるので物件内では最も静かな環境になりそうです。

間取りとしては、上層階住戸ではありませんので(上層階には150㎡超などもある)、そこまで突出した大きさではないものの、それでも100㎡超えとなっているあたりに当立地への三菱さんの自信が伺えますね。

玄関が角住戸らしい凸な位置にあるため廊下が優雅過ぎるぐらいの長さになってしまっており、それに加えLDの入口付近には中途半端な幅のあるスペースが存在してしまっているので、LDの16.7畳という表記通りの使い勝手には疑義のあるプランにはなるのですが、LDドアを入ったちょっと先までを天然石貼とした設えは素敵ですし、LDに高さ(天井付近の梁の影響は普通に大きいですが、足元付近から立ち上がっている)と幅のある開口部が施されている点は評価出来るでしょう。
※LDのドア位置からすると両開きタイプ(片側はロックできる0.5枚分の扉)の幅のあるLDドアの採用は難しかったのでしょうが、価格帯・面積帯からするとそのようになっていて欲しかったとは思いますね。

また、気になるのは柱の食い込みでしょう。東側にも開口部が設けられていることからも分かるように、敷地形状に沿う形で少々イレギュラーなポジションに位置したプチ三方角住戸となるわけですが、そういったこともあってか南側の柱の食い込み(つまりは梁の食い込み)が顕著なものとなってしまっています。

窓際天井部に梁(下り天井)が出っ張っているため洋室3の方立てが大きくなってしまっていますし、LDは畳数的に物足りないばかりか形状的にも少々使いづらそうなのは気になりますね。

洋室1~2は8.5畳、7畳、洗面所はダブルボウル、浴室は1822とするなど100㎡超のお部屋なりの豊かさを感じる部分もありますが、LDとのバランスはけして良いとは言えないでしょう。

坪単価は650万円。当物件は60~80㎡のプランの低層階でも600万円程度の単価設定になっているものが少なくないため、100㎡超住戸に乗せられることが少なくない「面積大プレミアム」が小さめな点には好感が持てるのですが、それでもプラウド恵比寿南やシティタワー恵比寿の低層階住戸以上の水準ですので、このお部屋が安いのではなく当物件の60~80㎡台のお値段設定が強気と言う表現が適切だと思いますね。

第1期は28戸と上々のスタートのようですし、坪単価1,000万円でも驚くことがなくなった港区の一等地などに比べればまだ安く感じたりもしますが…。

次の記事でも言及しますが、当物件は共用部やデザインに単価帯ほどは力を入れていないように思うので、グロスが高額となる面積大のお部屋に強気なお値段設定をしづらいという事情もいくらかはあるのではないでしょうか。



ザ・パークハウス恵比寿南【「70㎡台の中住戸」と「100㎡台の角住戸」の単価がほぼ同じ】4階78㎡15,200万円(坪単価644万円) | topページへ戻る | サンクレイドル小金井緑町【駅徒歩10分圏内とは言え…】2階71㎡5,878万円(坪単価273万円)

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