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ザ・タワー横浜北仲【やっぱり41~45階は強気でした…】45階84㎡11,390万円(坪単価448万円)
2018-03-03

ザ・タワー横浜北仲。

730戸を供給した衝撃の第1期1次から約三か月、満を持して1期2次の登録が開始されました。
1期2次は320戸でこれまでの合計は1050戸となりますので、総戸数1176戸から事業協力者住戸50戸を除いた1126戸のうち残りはわずか76戸となります。

これまで再三言ってきたように一言で言ってしまうと三井さんの物件にしては珍しく価格設定がお粗末なところがあり、かなり人気に偏りが出てしまった物件ではあるのですが、3割以上のお部屋で3倍以上の倍率が付いた超人気物件であるのは間違いなく、第1期1次の落選者が山ほどいらっしゃるがために、1期1次では人気のなかったお部屋にも相当数の希望者が流れてきている状況ですね。

残しているうちの24戸はビューラウンジなどのある25階のお部屋で上下階には10倍以上も倍率のついたお部屋もあるぐらいなので(要するに単なるデベロッパーの都合で残している)、もう1月程度遅らせれば1期2次で残りの76戸も出せた状況かとは思いますが、1期1次ではモデルルームオープンからあまりにも時間をかけ過ぎたがゆえにとんでもない倍率(最高倍率38倍)がついてしまうお部屋も現れましたし、混乱を出来る限り避けるためにもこの時期の1期2次が相応しかったということなのでしょう。

ちなみに、通常は1期1次の落選者のために1期1次終了後1~2週間以内に1期2次を救済的な位置づけでやるものですが、当物件は救済出来ないぐらい落選者が多かったため(それに加えそもそも1期1次と同じタイプはほぼ残っておらず(25階は除く)、落選者は違った方角やタイプを検討する必要があった)、当物件ではそういった措置は行われませんでしたね。

前回までのザ・タワー横浜北仲

公式ホームページ
IMG_1109[1]
お部屋は84㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東側は横浜市の合同庁舎(当物件の30階程度)がありますが、その手前には駐車場があるので距離はわりと離れていますし、この階ならば眼下の眺望にも影響がありません。
北東方向にはアパホテルタワーが出来ますので視界に影響がありますが、東方向には横浜港、山下公園、ベイブリッジも望める眺望的な魅力の高いポジションになります。

間取りとしては、45階までのスーペリアフロアの中住戸の中では上限レベルの大きさになります。
なお、41~45階のみにあるプランで同じスーペリアフロアでも5~40階の住戸よりも天井高が10cm高くなっているのは1つのポイントにはなるでしょうか。

なお、そもそも41~45階は当初から第1期1次では分譲しないことが決定していた「緩衝材」的な位置づけのフロアとなります。
つまり、単価に大きな差が設けられていた「40階以下のスーペリアフロア」と「52階以上のエグゼクティブフロア」の間の幅のあるレンジ内(当初はもっとずっと単価差がありましたが、52階以上のプレミアムフロアの予定価格が当初あまりに高過ぎたので多少は縮まりましたが…)に価格を納めればよいという状況をデベロッパーが初めから作っていたわけで(1期1次の売れ行き次第でどうとでも出来ると言うこと)、この41~45階の値付けがどのようなものになるかというのは当初からの大きな注目点だったというわけです。

まぁ、1期1次の人気ぶりから容易に想像できるように同じスーペリアフロアであるにもかかわらず40階以下よりはかなり高くなることが確実視されていたわけで、実際そのような感じにはなっているのですが、そこを比較するのも一興かと思いこのタイミングでこのお部屋を取り上げたということになります。

さらに言うと、この南東向きの中住戸がフロア間の面積差が最も小さく、かつ、眺望にも差が小さいので価格面の差を分析しやすかった、そういうことになります。

というわけで、間取りそっちのけで価格比較(笑)

スーペリア40階)⇒83㎡9,190万円(坪単価366万円)
スーペリア41~45階)⇒84㎡11,290~11,390万円(坪単価444~448万円)
エグゼクティブ52階)⇒85㎡13,190万円(坪単価512万円)
※46~51階はオークウッドのホテルフロアでマンション部分ではありません。

いかがでしょうか???
41~45階は前述のように同じスーペリアフロアであっても40階以下のお部屋よりも天井高が10cm高く、下り天井高も同じぐらい高くはなっているのでその点の差はありはするものの(一部の高額角住戸は折り上げ天井やビルトインエアコンを採用するなど、よりエグゼクティブに近づけた三次元構造を採用していますが中住戸はその10cm程度の差があるのみです)、やっぱり「かなり思い切って上げてきた」という印象にはなりますね。

単価的には52階と40階のお部屋の中間付近ではありますが、スーペリアとエグゼクティブでは設備仕様のパフォーマンスも異なりますし、階数的に言っても間にホテルフロアが入る分、エグゼクティブとは数フロアの差があることを考えても欲張った価格設定と言う印象にはなってしまいますよね。

当初、当物件はあまりにもエグゼクティブに寄せた印象のある価格設定だったので、52階以上のエグゼクティブの価格はいかがなものかと思いましたが、中住戸は1,000万円単位で下げた結果、52階以上のお部屋は「エリア内唯一の200mタワーレジデンス(他は150m予定)でしか実現しない高さにあるお部屋」として大きな違和感のない価格帯になりました。

ただ、一方で41~45階は後発で予定されている150m級のタワーでも実現するであろう階数になりますし、眺望的にも室内のパフォーマンス的にも30階台後半のお部屋と大差ないことを考えると、予想していたこととは言えちょっと残念なお値段ではありますよね。

住不さんは好況時であれば上下の価格が逆転してしまうようなことさえ厭わないわけですし、利益を追い求めて当然の株式会社がやることですので批判するつもりは毛頭ないのですが、仮に1期1次にこの値段で41~45階住戸が分譲されていたらあまり人気はなかったでしょうね…。

せっかくなのでプランについてもう一言。
開口部がスパンのわりに今一つなのは残念ですが、正方形に近いホワイエは高級感があって素敵です。



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コメント:

ベッドルーム2はどう見ても納戸にしか見えません。
なぜこれを居室と表示できるのか謎ですね。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

ご返信遅くなり申し訳ありません。

そうなんですよね、パークタワー新川崎なんかにも同様のプランが数多くあり、常々不思議に思っているのですが、こういった1枚扉の開き戸でもリビングインであればリビングと一体で建築基準法の居室要件(採光要件)を満たすことで居室扱い出来るということなんでしょうね…。
正直、腑に落ちませんが…。

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