ザ・パークハウス相模大野【貴重な立地ではあるが凄いお値段…】8階75㎡7,058万円(坪単価311万円)

ザ・パークハウス相模大野。

相模大野駅徒歩3分の15階建総戸数136戸のマンションです。

そこまで大きな物件ではありませんが、相模大野駅では2011年のプラウドタワー相模大野以来となる総戸数100戸超のスケールを有する物件でランドマークマンションであるそのプラウドタワー相模大野とパークスクエア相模大野タワー&レジデンスという2本のタワマンよりも駅に近いポジションという点も1つの大きな注目材料となるでしょう(ただ、プラウドタワーはこちらよりも駅から遠いがペデストリアンデッキで直結)。

ここはペデストリアンデッキ直結ではありませんが、駅からの道程の大半はコリドー通りのアーケードになりますので雨の影響をほとんど受けずに駅まで行くことが可能ですし、目の前(というかこちらの方が駅側)に伊勢丹があるという点も大きな魅力の1つでしょう。
伊勢丹に限らず百貨店業界は非常に厳しい状況にありますので、将来的に変わってしまうことは大いにあり得ることかとは思いますが…。

なお、当物件の敷地は駅前の商業地域であり、駅によってはこのようなポジションにマンションが立つことはあまりないのですが(駅直結などのタワマンを除く)、相模大野駅は比較的商業と住宅が共存する感じになっている印象になりますね。

交通利便性と買物利便性を備えながらも、相模大野中央公園までも至近という非常に恵まれたポジションと言えるでしょう。
ただ、お子さんが小学校に入る前ぐらいのご家庭にとっては、通学校の谷口台小学校まで徒歩12分表記と言うことで子供の足ではかなり距離があるのがネックとなるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_1105[1]
お部屋は75㎡の3LDK、東角住戸です。当物件の南東側には大和ハウスが賃貸マンション(下層は飲食店)を建てたばかりで影響を受けるお部屋もありますが、当住戸は東角住戸で敷地東端のポジションになるので影響はありません。
南東~東にかけてはコインパーキング、北東は低層建物なので、この中層階住戸は圧迫感がなく視界抜けも得られるポジションになります。ただ、コインパーキングの土地は結構大きいですし、何かしらの建物になっても何らおかしくない駅前立地ということで将来的な不確実性がかなり高いのがネックとなるでしょう。

間取りとしては、意外にも物件内では最も大きなものとなります。駅近とは言え、三菱さんのブランド物件ですし総戸数136戸というそこそこのスケールを持った物件でもあるので当然80㎡台があるのかと思っていましたが、意外にも63~75㎡とかなり狭いレンジに集約させています。
前述の小学校が遠いなどの事情を考慮してのものなのでしょうか???

ただ、面積を絞り気味にしたがゆえかプランは効率性を強く意識したものとなっていて、その点に関しては好感が持てますね。

角住戸にしては廊下をコンパクトにしつつも玄関の下足スペースをしっかりと確保したタイプでプライバシー面への配慮もバッチリです。

この廊下の長さで洋室2室と洗面所をしっかりとノンビリングインに出来ているのも評価できる点ですし、浴室に窓を設けることが出来ている点も通風面での大きな魅力となるでしょう。

LDは角住戸ながら二面採光には出来ていませんし、洋室2の引き戸を開いてもLDとの一体感が今一つなのは残念ですが、南東面をワイドスパン設計と出来ていることでLDの開口部幅はかなり豊かですし、柱をしっかりとアウトフレーム化したことでいずれの居室形状もきれいなものと出来ている点も素晴らしいと思います。

専有面積に占める居室畳数割合は70.5%((12.7畳+3.4畳+6.5畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷74.94㎡)と角住戸であることを考えると上々の水準で、収納量的にも違和感はないですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は311万円。中層階なのでまだこの水準で済んでいますが、上層階は坪単価330万円越えという水準で正直かなり驚きました…。

南口にはなりますが、駅徒歩2分で分譲中のセルアージュ相模大野ミュールは単価が高くなりがちなコンパクトプランでも坪単価250万円が中心の価格設定ですし、ブランド力や優れたプラン面を加味しても高過ぎるような…。

当プランのポジションは現状であれば好条件ですが、前述のように将来的な前建リスクが避けられないポジションであることを考えると納得し難い水準です。

少し前にはなってしまいますが2014年に同面積帯の駅近物件リーフィアレジデンス相模大野が駅徒歩1分で分譲されておりそちらの平均に至っては約215万円ですので、いかに当物件のお値段設定が強烈かが分かりますね。
むろんエリアにもよりますが、東京都心部でないこのようなエリアでは当時からの値上がり幅はせいぜい2割程度で見ておくのが無難だと思っていて、当物件は明らかにそれ以上の値上がり率になっているかと…。

この単価で売らなきゃいけないのであればそりゃあ80㎡超は無理だよね…。

0 Comments



Post a comment