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ザ・パークハウス相模大野【最近の三菱物件は直床ハードルが低い???】4階68㎡5,098万円(坪単価247万円)
2018-03-08

続けて、ザ・パークハウス相模大野。

設計・施工は長谷工で直床です。
坪単価250万円前後のお部屋もそこそこありはしますが、ここ2~3年の首都圏物件においては200万円台前半に直床と二重床の境目があると感じるケースが多かったので、かなり高価格帯となるこの物件の直床は少々異例のものと言えるでしょう。

2駅隣の長谷工施工にお誂え向きな大規模物件ドレッセ中央林間などであれば価格的に言っても直床で何ら違和感がありませんが、当物件はそこまで大規模なものではなく長谷工さんの特命受注でもないと思いますので、正直直床の採用は解せません。

一口に長谷工設計・施工と言っても直床・二重床に限らず様々なグレードのものがありますし(最近は野村×長谷工で「ミライフル」を導入しているぐらいですし、特命受注でない限りは当然ながらデベの意向が強く出てきます)、三菱さんがこの価格帯でこのタイプの物件で直床を採用してしまうというのは結構不思議なことなのです。

まぁ、確かに三菱さんは都市型コンパクトマンションシリーズの「ザ・パークワンズ」で直床をマストにしている状況ですし、他社よりも直床へのハードルが低いような気もしますが、ワンルーム中心のマンションとファミリー中心のマンションとでは全然違いますからね…。

将来的な大規模リフォームを考えなければ直床でも実用性面ではさして問題にはならないわけですが、あのフカフカな感触はやはり気になるところです。

気を取り直してデザイン面ですが、マンションの目の前の道路はインターロッキングになっていますし、基壇部のデザインに拘った物件でもあるので、エントランス周りの雰囲気は価格帯なりのものと言って良いでしょう。

総戸数136戸というスケールからするとエントランスホールを2層吹抜にしてくれていてもバチは当たらなかったと思いますが、ヘリンボーン貼のフローリングを施したエントランスラウンジはホテルライクで高級感のある雰囲気と出来ていますし、坪単価300万円を超えるお部屋も少なくない高価格帯を少なからず意識しているものと思われます。

ラウンジの奥にはスタディルームも施されており、総戸数136戸というスケールなりに差別化出来ている印象があります。

また、敷地南西部には通路的な小ぶりなものにはなりますが、緑の小径という自主管理公園が施されており、伊勢丹方向へ行くには便利ですね。

前回のザ・パークハウス相模大野

公式ホームページ
IMG_1107[1]
お部屋は68㎡の3LDK、西角住戸です。南西側は緑の小径の先に隣接建物、北西側も道路の向かいが伊勢丹になりますので、物件内では条件が良いポジションとは言い難いのですが、北西側は幅のある道路ですので前建(伊勢丹)まではまずまず距離が確保出来ています。

間取りとしては、物件内では中間程度の大きさのものになりますね。
一般的な3LDKと比べるとやや小ぶりなものにはなりますが、近年のプランではごくごく一般的な大きさということになるでしょう。

ただ、気になるのはやはり柱です。
先ほどのプランは角住戸にしては小さめの面積であることが考慮されたのか、効率性の高いプランニングになっていたので使い勝手が良かったのですが、こちらはいわゆる長谷工っぽさを感じてしまう(実際は前述の通りで基本的にはデベの意向になるわけですが…)柱が食い込んだプランで洋室1や2の畳数には柱の食い込み部分がカウントされていることには注意が必要です。

先ほどのプランとは異なり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるので廊下もけして短くはありませんし、前建の影響があるとはいえ角住戸にしては開口部が今一つな設計も残念ですね。

収納も数は豊富ですが、小さめのものが多いです。

坪単価は247万円。南西向きには角住戸しかないので単純比較が難しいのですが、南東向きの同階中住戸は坪単価260万円台という感じなので、囲まれ感のあるポジションゆえに多少なりとも単価を抑えた水準と言うことにはなるでしょう。

「条件の良い角住戸プレミアム」と「上層階プレミアム」をかなり大きくした物件ですので、こういったどちらかと言うと条件の良くないお部屋は立地・ブランドなりの単価になっているとは思いますが、タワマンのようなランドマーク性や充実した共用施設があるわけではありませんのでなかなか悩ましい水準ではあるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついていますが、水回りの天然石天板仕様などはなく単価なりの範疇ではありますが、坪単価300万円超のお部屋にとっては少々の物足りなさがありますね。

管理費は194円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので違和感のない水準です。スケールメリットがあることを考えるともう少し安くなっていてもおかしくなかった気もしますがこんなものでしょう。
ちなみにエレベーターは2基になります。標準的ですね。

駐車場は全41台。駅近物件ということでこのエリアにしては少なめですが、敷地が二方接道で間口が広いため、車動線(伊勢丹側の敷地北西側が入口)が便利な物件ですね。



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