プレシス八王子レグリオ【またもやそこそこのスケールの駅徒歩10分】5階68㎡3,290万円(坪単価160万円)

プレシス八王子レグリオ。

八王子駅徒歩10分、京王八王子駅徒歩13分の15階建総戸数154戸(他店舗2戸、事務所1戸)のマンションです。

八日町の交差点のちょっと先となる甲州街道沿いとなるポジションです。
同じ駅徒歩10分で南側が甲州街道に面したポジションに2013年から分譲されたミッドプレイス八王子と階建・スケール的にも非常によく似たマンションになります。

再開発などが予定されていることもあり近年の八王子駅の物件供給は非常に旺盛で、パークホームズ八王子ブリリアタワー八王子シティタワー八王子フレシアクリオレジダンス八王子ザ・マークスと言ったようなスケール感のある物件が次々と供給されているため、当物件の総戸数158戸の駅徒歩10分という点は特別強調できるものではないのですが、そういった供給過剰感が強く、大手デベロッパー物件であっても販売が好調とは言えない状況ゆえに価格面で期待が持てるという側面もありますね。

ちなみに、プレシスとしてはプレシス本厚木レジデンスの総戸数173戸に次ぐ最大級のスケールを誇るもので、プレシスシリーズとしてはかなり珍しいタイプの物件にもなるのでそのあたりにも注目して見ていきたいと思います。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、北西角住戸です。当物件の敷地は南面が甲州街道に面していますが、非常に南北に長い敷地形状をしているため、西向き住戸が中心になります。そして、当プランはその中でも最も北側に位置した北西角住戸になりますので、甲州街道の影響をほぼ受けることがないというメリットがあります。

西側少し先には上述のミッドプレイス八王子(15階建)がありますので、少々の圧迫感は避けられませんし、日照にも影響があるでしょうが、目の前はタイムズなので西向き住戸の中ではまずまずなポジションと言えるでしょう(南寄りの西向き住戸は藤和シティホームズ八王子の影響が強い)。5階であれば北側の前建も越える高さになります。

間取りとしては、物件内では大きな方ではありますが、それでも70㎡に満たないものでプレシスらしいプランということにはなるでしょう(甲州街道向きではありますが、やはり南東角や南西角に大き目のものを用意しており当プランは物件内で三番目に大きなものとなります。)。

角住戸特有の玄関位置で廊下はそこそこの長さにはなってしまっていますが、柱のアウトフレームに気を使っている様子が伺えるプランで、全体として効率性は悪くありません。

洋室1と3の間に細めながらも柱が丸々1本食い込んでいるのがちょっと気にはなりますが、西面の柱がきれいにアウトフレーム化されているのは好材料でしょう。

ただ、柱の間隔があまりに短く、角住戸にしてはバルコニーがかなり小さいのが残念ですね(北側は室外機置場です)。
当物件の西向き住戸の多くはいわゆるハーフバルコニープランというもので、採光を重視する反面、バルコニーを削ってしまった形になるので、このプランが特別目立つわけではないのですが、洋室2の西側には開口部が施されていないですし、角住戸であるにもかかわらず地味な印象のあるものとなっているあたりに勿体なさを感じずにはいられません。

なお、収納は多いとは言えませんが、違和感のある水準ではなく、配置が上手に出来ていることで居室形状が非常にきれいなものと出来ている点は評価できるでしょう。

この面積帯でありながら浴室が1418でなく1317なのは残念ですね。

坪単価は160万円。南向きでなく日照がほとんど期待できないことが考慮された水準でしょう。当物件にはミオカステーロ八王子Ⅱのように「北向き×甲州街道向き」というお部屋はありませんので(当物件は南側が甲州街道なので当たり前ですね)、ミオカステーロの坪単価110万円台~のようなインパクトこそありませんが、同じ駅徒歩10分のルネ八王子トレーシアに近似した「近頃のマンションの売れ行きの悪さを反映させたお値段設定」ということになってくると思います。

ミッドプレイス八王子はマンション価格が上昇し始める前の2013年の分譲で平均坪単価約165万円という水準でしたが、ここやルネも近い水準になりそうです。ミッドプレイスの後2015年後半に分譲されたパークホームズ八王子も同水準でしたので、結果としてこの界隈は新築物件価格の起伏がないような状況になっていますが、2016~2017年に駅に近いポジションで分譲された物件のお値段がかなり高額になっていることからも分かるように、市況が良好で供給過剰感がなければルネやここはもう少し高いお値段で出せていた(デベ的には出したかった)はずです。

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